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Contratto di subaffitto: come funziona – Casa.it – Blog Casa.it

Prima di addentrarci nell’analisi della disciplina del contratto di subaffitto, è bene precisare che il termine affitto è utilizzato impropriamente nel linguaggio comune. Giuridicamente quando si parla di affitto, come previsto dall’art. 1615 c.c., si fa riferimento a un contratto che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva mobile o immobile. Chiarito questo concetto, per completezza, si analizzerà anche la sublocazione, in quanto argomento strettamente correlato e disciplinato dal codice civile e dalle speciali che trattano rispettivamente il subaffitto di immobili produttivi, la sublocazione del contratto di locazione in generale e la sublocazione di unità immobiliare destinate ad uso abitativo e diverso da quello dell’abitazione.

Il contratto di subaffitto nel codice civile

Quando in virtù di un contratto viene concesso il godimento di un bene produttivo, il codice civile in merito al contratto di subaffitto, all’art. 1624 c.c. impone all’affittuario il divieto di subaffittare, senza il consenso del locatore. Non solo. Se il contratto di affitto contempla il diritto dell’affittuario di cedere il contratto, allora significa che può anche subaffittare il bene, viceversa, se prevede solo la facoltà di subaffittare, non significa che possa anche cedere il contratto.

Il contratto di sublocazione nel codice civile

Come il contratto di affitto, anche quello della locazione in generale è previsto e disciplinato dal codice civile, il quale lo definisce come l’accordo in virtù del quale “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.”

Ora è evidente che il contratto di locazione prevede la presenza di due parti: il locatore, che è quello che ha la disponibilità del bene e il conduttore, che è quello che, per godere di detto bene immobile, è tenuto a corrispondere un determinato corrispettivo. Detto questo, il conduttore, una volta entrato nella disponibilità dell’immobile può sublocarlo a una terza persona?

L’art 1594 c.c. risponde a questa domanda prevedendo che il “Conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.” Insomma si alla sublocazione, ma solo se nel contratto il locatore non abbia apposto un espresso divieto alla sublocazione.

Per quanto riguarda poi il rapporto che nasce, in virtù del contratto di sublocazione, tra locatore e subconduttore, il successivo art. 1595 c.c. prevede che il locatore, senza recare pregiudizio per i diritti del conduttore, possa agire direttamente nei confronti del subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione e per costringerlo ad adempiere a tutte le altre obbligazioni nascenti dal contratto di locazione e che ancora non ha soddisfatto al momento della presentazione della domanda giudiziale.

Non solo, nel momento in cui il contratto principale tra locatore e conduttore viene meno perché dichiarato nullo o perché si risolve, anche il subconduttore ne subisce gli effetti, senza che questo pregiudichi tuttavia i diritti del conduttore nei suoi confronti.

La sublocazione degli immobili urbani ad uso abitativo

Stessa regola per quanto riguarda il contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione. L’art 2 della legge n. 392/1978 prevede infatti che: “Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.”

In caso di contratti di locazione adibiti ad uso di abitazione è quindi evidente che è possibile stipulare un contratto di sublocazione solo se:

– il contratto di locazione principale non la vieta espressamente;

– la sublocazione riguarda solo una parte dell’immobile;

– il conduttore provvede a comunicare al locatore la sublocazione in cui indica il soggetto a cui ha sublocato, i vani sublocati e la durata della sublocazione.

La sublocazione degli immobili ad uso diverso da quello di abitazione

Discorso a parte merita il contratto di sublocazione degli immobili destinati allo svolgimento di attività industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico, come le agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno, organismi di promozione turistica e similari, esercizio abituale e professionale di attività di lavoro autonomo e alberghiera.

Per questi tipi di contratti il legislatore, all‘art 36 della legge n. 392/1978 non pone un divieto o limiti così stringenti come per le abitazioni. La norma prevede infatti che il conduttore può sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore, a condizione che venga sublocata anche  l’azienda, informandone il locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore in questo caso può opporsi solo in presenza di gravi motivi, nel termine di trenta giorni da quando riceve la comunicazione suddetta.

Contratto di subaffitto e consenso del locatore 

Il contratto di subaffitto o di sublocazione possono essere presi in considerazione dal conduttore, nei casi in cui, ed esempio, se la locazione riguarda un immobile abitativo, ha necessità di garantirsi un’entrata per pagare il canone al locatore, ma per motivi di lavoro è costretto a trasferirsi per un periodo all’estero. Questo non significa però, come abbiamo visto, che il conduttore possa prendere questa decisione liberamente, sempre e comunque.

Nella maggior parte dei casi visti sopra, infatti, è necessario il consenso del locatore o quantomeno l’obbligo di comunicargli tale intenzione, sempre che nel contratto non ci sia un divieto espresso di sublocare o subaffittare.

In effetti è giusto che il locatore venga tutelato, tanto che la legge gli consente di opporsi al contratto di sublocazione o subaffitto stipulato dal conduttore quando:

–  il contratto di locazione o affitto originario contengono un divieto espresso di subaffittare o sublocare;

– il contratto di sublocazione prevede il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile;

– il conduttore non comunica in modo completo e preciso al locatore a quali condizioni è stato stipulato il contratto di subaffitto o sublocazione.

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