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Deroga del riparto spese condominiali e detrazioni per interventi edilizi – Condominio Web


Detrazioni fiscali e deroga del riparto delle spese: la risposta dell’AdE n. 499/2021

Per quanto possa apparire inverosimile, nella realtà non raramente accade che solo alcuni condomini siano disposti a sostenere le spese dell’intervento sulla parte comune e che siano disposti a sostenere anche interamente la spesa.

Ed in proposito non è infrequente la domanda: costoro possono sostenere da soli le spese e dunque fruire delle detrazioni fiscali? E c’è anche chi si chiede se la risposta cambi se il condominio è privo di amministratore (perché non obbligato a nominarlo).

A dette domande risponde l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 499 del 2021.

Il contenuto dell’atto è in sintesi il seguente: un solo condomino può sostenere da solo le spese dell’intervento sulla parte comune, se tutti gli altri sono d’accordo. Questo vale anche nel condominio sprovvisto di amministratore in quanto non obbligatorio nominarlo.

Il condomino così autorizzato a sostenere la spesa, qualora in possesso dei requisiti, potrà fruire dell’agevolazione fiscale per l’intervento edilizio, nella specie, il bonus facciate. Entriamo nel dettaglio.

Bonus facciate cos’è

Ricordiamo brevemente che il bonus facciate, l’agevolazione introdotta a fine 2019 con la Legge di Bilancio per il 2020 (art. 1 co. 219-224 L. n. 160/2019) e attualmente in vigore sino al 31 dicembre 2021, per proroga disposta della Legge di Bilancio per il 2021 (L. n. 178/2020). Vedremo se sarà nuovamente prorogato.

La detrazione è del 90% senza limiti di spesa da ripartire in dieci quote annuali di pari importo.

Per il bonus facciate sino al 31 dicembre 2021 è possibile esercitare l’opzione cessione del credito d’imposta/sconto in fattura.

Ripartizione spese condominiali provvisoria, ripartizione spese definitiva e impugnazione di delibera

Il bonus, come dice la parola stessa, riguarda interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti; tali interventi sono di vario tipo, come hanno specificato le norme nonché l’AdE in varie occasioni a partire dalla Circolare esplicativa e di indirizzo operativo n. 2 del 2020.

Bonus facciate e condominio

Ovviamente le facciate condominiali sono tra le principali candidate all’agevolazione del bonus facciate: infatti, i frequenti disaccordi tra i condòmini dovuti all’impegno economico che comporta l’intervento sono certamente più facili da superare con la detrazione in parola.

Nel caso in cui non vi sia amministratore in quanto non obbligatorio (perché i condomini non sono più di otto ex art. 1129 c.c.) la detrazione è comunque fruibile; tali condomini rientrano comunque nell’ambito di applicazione delle norme riferite al condominio, salvo che per l’obbligo di nominare l’amministratore (e gli adempimenti connessi alla carica) e di adottare un regolamento (ex art. 1138 c.c. per il quale detto obbligo nei casi in cui i condomini sono superiori a dieci).

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Piccolo condominio senza amministratore detrazioni interventi edilizi

L’AdE ricorda che al fine di fruire della detrazione, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale (a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento)

In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i relativi adempimenti. Ogni condomino che ha eseguito il bonifico per la propria quota è tenuto ad indicare nella dichiarazione dei redditi il proprio codice fiscale.

Inoltre, il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio e, “se si avvale dell’assistenza fiscale, ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto all’agevolazione, un’autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio” (v. Circ. n. 7/2021 e Risp. n. 499/2021).

Detrazioni fiscali per interventi edilizi e riparto delle spese in condominio

La regola generale nel riparto delle spese in condominio è, come noto a molti, che in assenza di deroghe disposte all’unanimità dai condòmini, si applicano i criteri indicati dagli art. 1123 e ss. c.c.

Il riconoscimento delle detrazioni segue poi la quota attribuita in sede di riparto ed effettivamente pagata dal condomino o a dal terzo che si è reso disponibile (ad es. il conduttore).

Come anticipato, può accadere che non tutti in condominio siano disposti a sostenere la spesa: la domanda qui posta all’AdE è quindi se nei casi in cui solo uno, o pochi, siano intenzionati in tal senso, questi possa fruire della detrazione se autorizzato all’unanimità dagli altri a sostenere da solo la spesa.

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L’Agenzia risponde alla domanda ricordando quindi che il condominio, all’unanimità, può derogare al riparto delle spese: dunque, può approvare i lavori e all’unanimità decidere che solo alcuni, o anche solo uno sostenga le spese dei lavori. In tal caso, chi sostiene le spese potrà fruire della detrazione.

Testualmente l’AdE afferma che “è possibile avvalersi delle detrazioni fiscali previste dalla norma agevolativa in commento utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile.

Ciò a condizione che, in conformità al medesimo articolo 1123 del codice civile, l’assemblea dei condomini autorizzi l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell’Istante interessato agli interventi medesimi”.

Tali indicazioni valgono anche per il caso di condominio dove la nomina dell’amministratore non è obbligatoria (cioè dove come detto i condomini non sono più di otto; l’AdE chiama detti condomini minimi, ma tale accezione, ad essere precisi, è stata coniata in riferimento ai condomini con due soli condomini; oggi viene spesso usata con riferimento al condominio dove la nomina di amministratore non è obbligatoria).

Come l’AdE ricorda, se il condomino è sprovvisto di amministratore cambiano le regole sugli adempimenti.

=> Qui il link alla Risp. n. 499 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate

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