La tutela del decoro architettonico dell’edificio ha la meglio sulle esigenze di riqualificazione energetica dell’edificio che godono del beneficio fiscale del superbonus 110%. Se la realizzazione del cappotto termico sulla facciata ne muta l’originaria fisionomia, solo il consenso unanime dei condomini può consentire che si proceda ai lavori. Basta, infatti, il diniego di un solo comproprietario per rendere annullabile la relativa deliberazione assembleare.
È questo il principio di diritto che si ricava dalla recente e interessante ordinanza adottata dal Tribunale di Milano, in composizione collegiale, lo scorso 30 settembre 2021, ancorché nel corso di un procedimento cautelare (parte vincitrice difesa dallo studio Mondini Bonora Ginevra MBG).
I fatti di causa. Nell’ambito del progetto di riqualificazione di un condominio milanese composto da ben 12 palazzine veniva deliberata la realizzazione di un cappotto termico che comportava la rimozione del klinker che rivestiva le facciate e la sua sostituzione col grès porcellanato, il cambio dei colori e l’installazione ex novo di una fascia verticale in corrispondenza di ciascun balcone. Si trattava di opere che potevano fruire del beneficio fiscale del Superbonus 110% e di cui all’art. 119 del dl n. 34/2020. Alcuni condomini chiedevano però in via cautelare la sospensione dell’esecutività delle delibere adottate dall’assemblea, lamentando la lesione del decoro architettonico dell’edificio, in violazione dell’art. 1120, ultimo comma, c.c..
La domanda cautelare veniva respinta. Secondo il tribunale, infatti, le modifiche deliberate erano funzionali al miglioramento delle condizioni degli stabili, giudicate vetuste.
Di qui il reclamo proposto dinanzi al medesimo tribunale in composizione collegiale, nel quale i medesimi condòmini evidenziavano come la soluzione tecnica approvata dall’assemblea a maggioranza avrebbe alterato sensibilmente lo stato di fatto dell’edificio, comportando nuovi colori e materiali, e avrebbe introdotto nuovi elementi architettonici. In ogni caso veniva ribadita la nullità delle delibere in contestazione, in quanto non adottate all’unanimità, in violazione dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c.
Sotto il profilo del periculum veniva poi messo in rilievo il rischio di irreparabilità del danno, per l’enorme importo dei lavori in tal modo assentiti, sul presupposto dell’incertezza del beneficio fiscale previsto dalla legge, il cui riconoscimento è subordinato al corretto espletamento di una procedura molto complessa e al rispetto di tempi prestabiliti, circostanze che dipendono da soggetti terzi rispetto al condominio.
Si costituiva in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, allegando che non tutte le variazioni delle originarie linee di un edificio sono da considerarsi illegittime, ma soltanto quelle che pregiudicano sensibilmente il suo aspetto armonico e che nella specie le linee architettoniche dell’edificio non venivano neppure minimamente modificate, in quanto il cambiamento riguardava solo il colore, con una scelta indubbiamente migliorativa per l’intero complesso condominiale.
La decisione del tribunale di Milano. In sede di reclamo il tribunale di Milano ha quindi accolto le domande dei ricorrenti e sospeso l’esecuzione della delibera di approvazione dei lavori. Risultava documentalmente ed era circostanza pacifica tra le parti che le opere approvate dall’assemblea riguardavano l’installazione di un c.d. cappotto termico, con modalità tali da comportare il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali. In particolare, in luogo del klinker posato sulle facciate si sarebbe provveduto a un rivestimento con grès porcellanato, così sostituendo un materiale lucido, formato da piastrelle di piccole dimensioni, con altro opaco, costituito da lastre ben più grandi. Ebbene, secondo il collegio, già la sola sostituzione del klinker, che costituisce una caratteristica di molti fabbricati milanesi, tipico di una precisa epoca storica, e che imprime un peculiare tratto distintivo, sotto il profilo estetico, agli edifici, contribuendo a conferire a essi una specifica identità e fisionomia, avrebbe comportato la totale alterazione degli edifici condominiali sotto il profilo estetico. Le ulteriori innovazioni progettate, sempre secondo i giudici milanesi, erano tali che le facciate, una volta eseguiti i lavori, avrebbero avuto un aspetto quasi completamente diverso rispetto a quello odierno.
Come già ritenuto dal giudice di primo grado, anche i giudici del reclamo hanno riconosciuto che l’intervento progettato avrebbe migliorato le condizioni degli edifici sia sotto il profilo del risparmio energetico sia dal punto di vista della manutenzione delle facciate.
Tuttavia, sempre secondo il tribunale collegiale, questo risultato potrebbe (e dovrebbe) essere realizzato con modalità tecniche diverse, in modo da consentire di mantenerne le attuali caratteristiche estetiche degli edifici, essendo possibile reperire sul mercato rivestimenti che, per forma e lucentezza, sono del tutto analoghi, se non identici, a quelli in klinker esistenti.
Analoghe considerazioni sono state operate per il colore prescelto dall’assemblea, atteso che la variazione prevista non riguardava semplicemente la tonalità o la nuance, ma proprio la tinta e l’abbinamento.
Premesso quanto sopra i giudici hanno evidenziato come per decoro architettonico, secondo costante giurisprudenza di legittimità, si intenda l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. Perché questo vero e proprio bene giuridico di cui sono titolari i condòmini venga violato è sufficiente che siano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.
Solo una deliberazione assembleare adottata con il consenso unanime dei condomini può allora condurre a un mutamento delle linee architettoniche dell’edificio. Infatti il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche a un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato.
Particolarmente interessante è anche quanto annotato dai giudici milanesi in relazione al fatto che la disciplina di cui al codice civile non può ritenersi derogata dalle disposizioni dettate dal dl n. 34/2020 in materia di superbonus al 110%, perchè, come chiarito di recente dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., n. 10371/2021), l’eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell’innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato.
Source: italiaoggi.it
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