LE PERTINENZE NEL SUPERBONUS: CASI PARTICOLARI

21 Mar LE PERTINENZE NEL SUPERBONUS: CASI PARTICOLARI

Articolo aggiornato al 21 luglio 2021

A cura di Luciano Ficarelli

Nell’ambito delle agevolazioni sugli interventi edilizi di cui al D.L. 34/2020 convertito nella Legge 77/2020, assumono rilievo anche quelli sulle pertinenze, che vengono tecnicamente identificate catastalmente all’interno delle seguenti categorie:

• C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
• C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse;
• C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa prodotta non aveva delineato puntualmente se e come le pertinenze potessero essere coinvolte negli interventi di cui al comma 1 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 ed è stato necessario attendere le circolari dell’Agenzia delle Entrate n. 24 e n. 30 del 2020 e una quantità non indifferente di interpelli per fare luce sull’argomento.

Nell’art. 119 del decreto citato non c’è traccia del termine “pertinenze” se non nell’articolo 5 con riferimento agli impianti fotovoltaici che possono essere installati sugli edifici pertinenziali a quelli a cui vengono allacciate le utenze. Solo la Circolare 24/E/2020 ha cominciato a chiarire alcuni aspetti. Il primo aspetto è l’ambito oggettivo: sotto il profilo oggettivo, dice la Circolare a pagina 13, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”). In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

− su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);

− su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

− su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

− su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

La stessa Circolare 24, a pag. 15, chiarisce che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi. Per cui, chi ha in un condominio solo una o più pertinenze di un’abitazione che possiede in un altro stabile, può usufruire della detrazione per i lavori condominiali.

Ultimo accenno alle pertinenze nella Circolare 24/E/2020 è a proposito del limite di spesa per gli interventi strutturali su singole unità immobiliari, dove afferma che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione (96 mila euro) va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Per cui, ad esempio, 1 abitazione e 2 box, hanno il limite massimo di 96 mila euro.

Com’è evidente, le precisazioni date con la circolare lasciano dubbi su numerose casistiche che non rientrano nei pochi casi previsti dal documento di prassi dell’Agenzia delle Entrate.

La Circolare 30/E/2020, oltre a ribadire quanto già detto con la Circolare 24, ha dato ulteriori delucidazioni. La prima (paragrafi 4.4.4 e 4.4.5) riguarda la moltiplicazione dei pani e dei pesci di biblica memoria (che ritorna frequente nei vari casi rappresentati in questo articolo) dei limiti massimi di spesa o di detrazioni spettanti in base al numero delle unità immobiliari coinvolte in interventi su edifici condominiali. Infatti, già come previsto dalle norme esistenti per il sismabonus ordinario e per l’ecobonus, l’ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edifico oggetto di interventi, e il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, con esclusione di quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi. In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.

La seconda delucidazione è nel paragrafo 4.4.5 in cui viene chiarito che, in caso di installazione di un nuovo impianto centralizzato in sostituzione di uno vecchio, concorrono alla determinazione della spesa massima ammissibile anche le pertinenze non servite dall’impianto termico. Per cui, in caso di condominio composto di 4 unità immobiliari e 4 box, come spesa massima detraibile spetterà un importo pari a 20.000 euro x 8.

Le indicazioni fornite dalle due circolari chiariscono un concetto di base dal quale non si prescinde: negli edifici unifamiliari, connotati dalla presenza di una sola unità abitativa, le pertinenze non assumono rilevanza fiscale autonoma. Pertanto, indipendentemente dalla loro collocazione, nell’ambito dello stesso edificio o in una costruzione separata, dal punto di vista fiscale esse sono assorbite nei massimali di spesa dell’unità abitativa di cui sono al servizio. Nel condominio, invece, se autonomamente accatastate, le pertinenze assumono rilevanza fiscale autonoma, nel senso che costituiscono singole unità immobiliari da conteggiare ai fini del computo dei massimali di spesa per gli interventi sulle parti comuni condominiali. Tutto questo, a condizione che siano incluse in un edificio condominiale oggetto degli interventi e, quindi, a condizione che non siano collocate in un edificio separato, sul quale non si interviene.

Viceversa, se la pertinenza è accatastata unitariamente all’abitazione o, comunque, non ha una rendita autonoma rispetto all’abitazione, la stessa non rileva come unità per la determinazione del limite massimo cui commisurare il 110 per cento.

L’articolo 1, comma 66, lettera n), della Legge 178/2020 ha modificato il comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del D.L. 34/2020, prevedendo che il Superbonus si applichi anche agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Questa modifica ha ulteriormente aumentato la casistica per determinare con esattezza gli edifici ammessi al superbonus e sismabonus e i limiti delle spese. Cerchiamo, dunque, di fare chiarezza.

Prima di tutto, è semplice ammettere che l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari.

Questa affermazione fatta dall’Agenzia delle Entrate (chiarimento n. 6) in occasione dell’evento Telefisco 2021, sembra ricondurre la nuova categoria di edifici a quella del condominio, con la conseguenza che tutte le indicazioni fino ad ora fornite dalla normativa e dalla prassi con riferimento ai condomìni siano applicabili anche agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari. Infatti, in un’altra risposta l’Agenzia delle Entrate (chiarimento n. 8) precisa che per questa casistica non vengano meno i chiarimenti forniti con la circolare 24/E del 2020 in ordine alla circostanza che, ai fini dell’agevolazione, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio deve essere superiore al 50 per cento. Il riferimento è alla superficie dell’edificio adibita a residenziale che deve essere prevalente rispetto a quella non residenziale.

Ulteriore conferma è data per quanto riguarda i limiti di spesa degli interventi. Con il chiarimento n. 7 di Telefisco, l’Agenzia delle Entrate, in risposta alla domanda se una persona fisica che possieda un edificio composto da quattro unità immobiliari tutte a destinazione abitativa, non funzionalmente indipendenti possa accedere al superbonus per gli interventi di isolamento termico e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato, afferma che in base al tenore letterale del citato articolo 119, comma 1, lettere a) e b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio», per la determinazione del limite di spesa ammesso al beneficio fiscale occorre fare riferimento al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di intervento. Pertanto il limite di spesa per interventi di isolamento termico dell’involucro è pari a euro 160.000 (40.000 moltiplicato per quattro abitazioni) mentre per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato il limite di spesa è pari a euro 80.000 (20.000 moltiplicato per quattro abitazioni).

Ma le pertinenze sono escluse nel calcolo delle quattro unità immobiliari? Una deduzione logica porterebbe ad una risposta affermativa. Il motivo è semplice: se fossero comprese, una villetta più pertinenza sarebbe un condominio e andrebbe in contrasto sia con la definizione di edificio unifamiliare sia con la consolidata prassi che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Altro caso limite sarebbe quello di una unifamiliare con 4 pertinenze che porterebbe il totale delle unità immobiliari a 5 e, pertanto, escluse dal superbonus ai sensi del nuovo comma 9, lettera a), dell’art. 119. Quindi si ritiene che nel computo delle unità immobiliari dell’edificio di proprietà di una sola persona fisica e composto da due a quattro unità immobiliari si considerino escluse le pertinenze.

A dare certezza e risolvere i dubbi, è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 397 del 9 giugno 2021 che ha rettificato dichiaratamente una sua precedente risposta data all’interpello n. 231 del 9 aprile 2021. L’Agenzia ha affermato che, per quanto riguarda gli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, “ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze”.

In base a questa affermazione, discende che sono ammessi alle agevolazioni gli edifici composti, ad esempio, da due unità abitative e 3 o più pertinenze, come anche quattro unità abitative e 4 o più pertinenze.

Andiamo ad individuare dei casi particolari che si possono verificare sul campo.

1. Pertinenza soggetta a trasformazione in abitazione: sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su pertinenze che solo al termine degli stessi saranno destinate ad abitazione. Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Tra questi, relativamente agli interventi di efficientamento energetico, è necessario, ai fini del Superbonus, che le pertinenze oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotate di impianti di riscaldamento (Rif. Interpello 562/2020).
2.  Edificio con unico proprietario composto da quattro unità a destinazione abitativa non funzionalmente indipendenti e quattro pertinenze (box auto). Il proprietario intende eseguire il cappotto termico sull’intero edificio e sostituire gli infissi di tutte le unità abitative. In questo caso, l’edificio risulta agevolabile ai fini della detrazione del 110% per gli interventi sulle parti comuni (cappotto termico). Il limite di spesa per il cappotto risulta pari a 320.000 euro (40.000 x 8). Quanto agli infissi, per due unità la spesa rientrerebbe nel 110% (54.545,45 euro x 2), per le restanti due avrebbe l’ecobonus 50% (spesa 120.000 x 2) poiché resta ferma la “regola del due” prevista dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (“le persone fìsiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio”).
3. Edificio composto da quattro unità immobiliari di cui due a destinazione residenziale (non funzionalmente indipendenti) della superficie complessiva di mq 100 (50 x 2), una pertinenza categoria C/6 della superficie complessiva di mq 20 e un’unità a destinazione commerciale della superficie di 150 mq funzionalmente indipendente. I proprietari decidono di eseguire il cappotto termico e sostituire gli infissi. Dai calcoli della superficie, risulta che l’edificio non è residenziale. In questo caso, gli interventi sulle parti comuni riguarderanno esclusivamente le unità immobiliari residenziali, come anche gli interventi trainati, mentre quelle non residenziali saranno escluse sia dagli interventi trainanti sia da quelli trainati.
4. Demolizione e ricostruzione di unità abitativa e contestuale costruzione di un box. Ai fini del 110% si tiene conto del numero delle unità iniziali e non di quelle finali, anche se non vi è aumento volumetrico. Pertanto, in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio a destinazione abitativo e costruzione di un nuovo edificio adibito a pertinenza, la spesa massima ammissibile cui applicare il 110% è sempre di 96.000 euro, anche se al termine dell’intervento sono realizzate due distinte unità immobiliari accatastate separatamente, casa e box; e questo anche nell’ipotesi in cui l’operazione sia abilitata da due distinti provvedimenti urbanistici, uno per l’intervento antisismico e uno per la realizzazione del garage (interpello 256/2020).
5. Demolizione e ricostruzione della sola pertinenza. Nel caso in cui si voglia demolire e ricostruire una pertinenza di un edificio adibito ad abitazione è possibile usufruire del 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, precisa che “la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio” (concetto ripreso dalla Circolare 24/E/2020 paragrafo 2.1.4).

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