Comprare casa: un momento fondamentale nella vita di tutti. “Il processo di lenta ma costante ripresa del mercato residenziale, in atto da qualche anno, si consolida ulteriormente” è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi. Nel 2021 si è registrato un forte aumento delle compravendite residenziali, con picchi in entrambi i semestri. Le 2.220 transazioni (+30% sul 2020 secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate) sono il livello più alto del decennio. Il dinamismo della domanda ha accelerato il percorso di recupero del mercato, che però potrebbe presto risentire delle ricadute indotte dal mutato scenario internazionale (guerra russo-ucraina) sull’attività portuale e dei settori ad essa connessi.
Gli operatori intervistati da Nomisma giudicano in crescita sia la domanda di acquisto sia di locazione, attribuendo però a quest’ultima un dinamismo più marcato. Negli ultimi anni le variazioni dei prezzi di acquisto e dei canoni degli immobili residenziali hanno fatto registrare una prevalenza di valori negativi a fronte solo di saltuari valori positivi. I prezzi di compravendita delle abitazioni nuove sono aumentati nel 2022 del +1,6% rispetto all’anno precedente. La crescita delle quotazioni ha interessato in misura più consistente gli immobili in periferia (+1,9%) rispetto a quelli del centro (+1%) probabilmente perché oggetto di un numero superiore di compravendite. Le quotazioni delle abitazioni usate sono invece rimaste su base tendenziale quasi invariate (-0,1%). Questa stazionarietà riflette però l’andamento di segno opposto dei prezzi di centro (+2,1%) e periferia (-1%). L’andamento del centro può essere la spia dell’interesse della domanda per gli immobili di pregio, mercato in crescita per un terzo degli operatori. I prezzi degli immobili residenziali stazionano su livelli bassi rispetto ai valori di mercato del 2008 (anno di picco) sia per le abitazioni usate (-24,4%) che per quelle di nuova costruzione (-22%).
Questa circostanza favorisce la domanda per investimento, incoraggiata dagli incentivi fiscali di riqualificazione immobiliare introdotti nel periodo pandemico (bonus facciate, superbonus 110%). Sostanzialmente invariati anche i canoni di locazione relativi alle abitazioni usate (-0,1%). Le compravendite sono stimolate da anni di calo dei prezzi, con la sola eccezione del 2020 quando la domanda per cambio di abitazione è stata resa più pressante dalla pandemia, diventando un incentivo all’accorciamento dei tempi di vendita, poi scesi al minimo di 6,5 mesi nel 2022. Secondo una analisi di Facile.it e Mutui.it, nel primo trimestre dell’anno l’età media degli aspiranti mutuatari in Puglia è scesa a 38 anni; appena 12 mesi fa chi presentava domanda di finanziamento in regione aveva, sempre in media, 41 anni. Il calo dell’età media – si legge nell’analisi realizzata su un campione oltre 10.500 richieste di mutuo raccolte in Puglia – è legato all’aumento dei giovani che, grazie alle agevolazioni statali, si sono rivolti ad un istituto di credito; nei primi 3 mesi dell’anno il 47% del totale delle domande di finanziamento presentate nella regione è stata firmata da un under 36, valore in netto aumento rispetto allo stesso periodo del 2021, quando la percentuale era pari al 30%.
Nel primo trimestre 2022, gli aspiranti mutuatari pugliesi hanno cercato di ottenere, in media, 120.293 euro, in aumento rispetto allo scorso anno (+5,9%), mentre il valore degli immobili oggetto di mutuo è calato a 168.934 euro (-4%). Il Loan To Value (rapporto tra valore del mutuo e valore dell’immobile) è salito al 76% (era il 70% dodici mesi fa); i piani di ammortamento si sono allungati, passando da 22 a più di 24 anni. Guardando all’andamento della richiesta a livello provinciale emerge che l’area che ha registrato la crescita più importante è proprio quella di Taranto, dove l’importo medio richiesto è salito dell’11,2%, arrivando a 110.669 euro, seguita da Brindisi (+9,1%, 106.952 euro). Continuando a scorrere la graduatoria pugliese si posizionano BarlettaAndria-Trani, che ha registrato un +7,3% rispetto al 2021 (125.508 euro), Lecce (+4,5%, 105.965 euro) e Bari (+3,9%, 134.209 euro). Chiude la classifica Foggia.
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