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SISMABONUS-ACQUISTI E TRASFERIMENTO DI CUBATURA: COME FUNZIONA?

Il caso proposto dal gentile lettore presenta, in sintesi, quattro aspetti particolari: a) si tratta di una “nuova costruzione” derivante dalla demolizione di un edificio preesistente, b) l’edificio che verrà ricostruito sarà volumetricamente più grande, c) avrà un numero di unità maggiore di quello di partenza, d) verrà attuato un trasferimento di cubatura.
Per quanto riguarda il titolo edilizio (punto a), l’incremento volumetrico (punto b), il maggior numero di unità immobiliari (punto c), non ci sono dubbi in merito alla compatibilità con il Sismabonus acquisti, poiché come abbiamo visto l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in modo esplicito su tutti questi aspetti.
In merito alla possibilità di applicare l’agevolazione alla vendita delle unità immobiliari ricostruite grazie alla cessione di cubatura dal lotto confinante (punto d) l’unica “pezza d’appoggio” per giustificare l’operazione è rappresentata dall’interpello n. 194 del 26/06/2020. In questo interpello – riferito al sismabonus ordinario – l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di fruire delle detrazioni fiscali anche nel caso in cui il contribuente sia titolare dei soli diritti edificatori (e non degli immobili). Inoltre è stato chiarito che il contratto di cessione di cubatura produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari, come ben specificato a pag. 5: “si fa presente che … il contratto di cessione di cubatura – e, nel caso di specie la cessione dei diritti di rilocalizzazione – concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari. Ciò sulla base del prevalente orientamento della Corte di Cassazione, secondo il quale la cessione di cubatura è “quell’atto, a titolo oneroso attraverso il quale il proprietario del fondo, cui inerisce una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sé stante, lo trasferisce definitivamente all’acquirente, a beneficio del fondo di costui”.
Si ritiene pertanto che la risposta al quesito, alla luce di quanto sopra e per analogia con il Sismabonus ordinario, possa essere positiva, ovvero tutte le unità immobiliari risultanti dalla ricostruzione del nuovo edificio potrebbero beneficiare del Sismabonus acquisti, incluse quelle derivanti dal trasferimento di cubatura. Si tratta però di una interpretazione, priva di conferme ufficiali.

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