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SUPERBONUS 110%, BONUS ORDINARI E PARTI COMUNI: ATTENZIONE ALLA TITOLARITÀ

Ipotizziamo che in un edificio condominiale composto da 8 unità immobiliari debba esser fatto un intervento di Superbonus 110% con opere di miglioramento sismico ed energetico, ad esempio con applicazione di fibre di carbonio in facciata e cappotto termico, oltre al rifacimento della copertura e al rinforzo delle fondazioni. Ipotizziamo anche che la facciata, in base a un titolo, risulti in proprietà esclusiva a un condomino, a differenza della copertura e delle fondazioni che invece, in assenza di disposizioni diverse, saranno da considerare a tutti gli effetti “parti comuni”.
Come si applicano le percentuali di detrazione fiscale sulle spese sostenute per i vari interventi in un caso di questo tipo?
Sulla copertura e sulle fondazioni non ci sono dubbi, essendo interventi “condominiali” su di esse potrà essere speso, al 110%, un plafond pari a 96.000*n per le opere antisismiche e pari a 40.000*n per l’isolamento termico.
Diverso il caso della facciata e per comprenderlo bisogna fare ulteriori distinguo, anzitutto in merito alle opere strutturali:

  • Se l’intervento antisismico complessivo determina la riduzione di una o due classi di rischio l’intervento di rinforzo della facciata (nell’esempio eseguito con fibre di carbonio), potrà essere portato in detrazione dal singolo proprietario al 70 o al 80% (sismabonus ordinario);
  • Se l’intervento antisismico, come consentito dal regime Superbonus, non determina salti di classe, la percentuale di detrazione fiscale da applicare sarà quella relativa al bonus casa ordinario, pari al 50%.

In entrambi i casi si dovrà attingere all’autonomo plafond dell’unità immobiliare alla quale la facciata è giuridicamente “connessa”.
Per quanto riguarda l’esecuzione del cappotto il ragionamento è del tutto analogo, con percentuale di detrazione pari al 65% della spesa sostenuta, entro il massimale intrinseco della singola unità immobiliare.
In questo intreccio di combinazioni ci sono però alcune spese che, pur interessando la facciata, possono essere comunque detratte al 110%. Sono quelle strettamente correlate ai lavori sulle parti comuni (ovvero, in questo caso, sulla copertura e sulle fondazioni). Ad esempio, se per irrigidire la fondazione o per sostituirne alcune parti, fossero necessari degli interventi di “cuci e scuci” nella muratura di facciata, i relativi costi, pur interessando una parte privata, potranno essere detratti al 110% attingendo al plafond delle parti comuni.

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