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Superbonus 110%, CILA e stato legittimo: edifici uni e plurifamiliari – Lavori Pubblici

Benché il
Decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77
(Decreto
Semplificazioni-bis
) sia già in vigore, i numerosi profili di
incertezza emersi nelle ultime settimane e il processo di
conversione in legge, impongono un’attesa sugli effetti che
riguardano le ultime modifiche all’art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020,
n. 34
(Decreto Rilancio) che ha introdotto nel nostro
ordinamento le tanto chiacchierate detrazioni fiscali del
110%
(superbonus).

Superbonus 110%, CILA e stato legittimo: nuova domanda alla
posta di LavoriPubblici.it

Oggi rispondiamo a Matteo R. che ci chiede “vorrei fare
degli interventi che accedono all’ecobonus 110% nella mia villetta
a schiera dove sono presenti alcuni abusi interni che non
riguardano le parti strutturali. Dopo le modifiche del Decreto
Semplificazioni-bis avviare il cantiere senza verifica di
conformità urbanistica-edilizia?
“.

Una domanda e un dubbio che derivano dalla nuova formulazione
dell’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio che dopo le
modifiche apportate dall’art. 33 del Decreto Semplificazioni-bis ha
sparigliato nuovamente le carte.

Speciale Superbonus

Superbonus 110% e stato legittimo: il testo previgente del
comma 13-ter

Per rispondere correttamente alla domanda occorre chiarire anche
la sua ratio che, come sempre, deriva dall’analisi della normativa
e dallo studio della sua evoluzione.

Il comma 13-ter, articolo 119 del Decreto Rilancio è stato
introdotto con il decreto-legge 14 agosto
2020, n. 104
, convertito con modificazioni dalla legge 13
ottobre 2020, n. 126
, che nella sua prima formulazione
prevedeva:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli
abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che
beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le
asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo
degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo
unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello
sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle
parti comuni degli edifici interessati dai medesimi
interventi.
“.

Fino a poco tempo fa, dunque, il legislatore aveva compreso la
necessità di chiarire la situazione per gli edifici plurifamiliari.
Lo stato di salute urbanistico-edilizio del patrimonio immobiliare
(soprattutto con specifico riferimento ai condomini) ha imposto una
riflessione sugli effetti sulle parti comuni di un abuso edilizio
realizzato sulle parti private.

La prima formulazione del comma 13-ter ha, quindi, scisso le
parti private da quelle comuni prevedendo che le asseverazioni del
tecnico e i controlli degli Sportelli Unici Edilizia si riferissero
solo alle parti comuni.

Superbonus 110% e stato legittimo: il testo vigente del comma
13-ter

Con il D.L. n. 77/2021 (ancora da convertire in legge) si è
provveduto alla sostituzione del comma 13-ter con il seguente:

Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione
di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli
edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono
realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza
del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del
Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente
nei seguenti casi:

  1. mancata presentazione della CILA;
  2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3. assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
    periodo;
  4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del
    comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la
    legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
    “.

In questo modo è stato previsto che tutti gli interventi che
accedono al superbonus 110%, fatta esclusione di quelli che
comportano la demolizione e ricostruzione degli edifici, potessero
essere considerati come manutenzione straordinaria (art. 3, comma
1, lettera b del DPR n. 380/2001, c.d. Testo Unico Edilizia)
necessitanti di una particolare comunicazione di inizio lavori
asseverata (CILA).

Quando il legislatore parla di “interventi di cui al
presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la
demolizione e la ricostruzione degli edifici
” è chiaro che si
riferisce a tutti gli interventi di cui all’art. 119, quindi di
riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico,
trainanti e trainati.

Per questi interventi è possibile avviare il cantiere
presentando una CILA in cui:

  • sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha
    previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del
    provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è
    attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente
    al 1° settembre 1967;
  • non sia attestato lo stato legittimo di cui all’articolo 9-bis,
    comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia.

Tra le altre cose viene previsto un principio di deroga all’art.
49, comma 1 del Testo Unico Edilizia, che prevede:

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli
interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto
con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente
annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste
dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello
Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano
per singola unità immobiliare il due per cento delle misure
prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli
allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano
regolatore generale e nei piani particolareggiati di
esecuzione
“.

La deroga prevede uno specifico elenco di possibili motivi per
cui il beneficiario può perdere il diritto di accesso al
superbonus, ovvero in caso di:

  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo
    che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o
    del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero
    dell’attestato che la costruzione è stata completata in data
    antecedente al 1° settembre 1967;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni previste
    dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.

Differenza tra abuso su parte comune e privata

A questo punto occorre chiarire la differenza tra edifici
plurifamiliari, unifamiliari, parti comuni e private. Nel caso di
realizzazione di un intervento sulle parti comuni di un edificio
plurifamiliare, l’attuale CILA (che sarà presto sostituita da una
nuova, prevede una sezione in cui sia indicato se l’intervento
riguarda le parti comuni e no. Nel caso di intervento sulle parti
comuni, è il Condominio a beneficiare della detrazione fiscale che
viene poi ribaltata ai singoli condomini sulla base della
ripartizione prevista dalle tabelle millesimali.

È chiaro che nel caso sia realizzato un abuso su una parte
privata, il responsabile dello stesso sarà il relativo
proprietario. Per cui la presenza di un abuso “interno” non ha gli
effetti giuridici previsti dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 sulle
detrazioni per le parti comuni. Anche se qui occorre fare molta
attenzione alla definizione di parte comune prevista dall’art. 1117
del Codice civile.

Nel caso di realizzazione di un intervento su un edificio
unifamiliare viene a mancare la differenza tra parte comune e
privata: tutto diventa parte privata di cui il proprietario è unico
responsabile. In questo caso, con la previgente versione del comma
13-ter anche l’abuso interno avrebbe portato al mancato avvio dei
cantieri perché l’interessato non avrebbe potuto asseverare nella
CILA la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile e comunque si
sarebbe incorso nel rischio di decadenza del beneficio fiscale
previsto dall’art. 49 del Testo Unico Edilizia.

Superbonus 110%, CILA e stato legittimo: la risposta della
redazione

A questo punto si ha il quadro chiaro e si può rispondere alla
domanda. Benché con la versione vigente del comma 13-ter non sia
più necessaria la verifica dello stato legittimo e non si incorra
nella decadenza del beneficio fiscale, è pur vero che l’esecuzione
di un intervento edilizio (anche mere condotte manutentive) su un
immobile che presenta degli abusi per la giurisprudenza della Corte
di Cassazione (sentenza n. 27993/2020) è idonea ad assumere
rilievo penale. “Qualsiasi intervento effettuato su una
costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato
represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa
originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un
intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria
di interventi edilizi presuppone che l’edificio su cui si
interviene sia stato costruito legittimamente
“.

Per questo motivo, rispondiamo al nostro lettore di fare molta
attenzione e cogliere l’occasione del superbonus per riportare il
suo immobile nello stato legittimo previsto dal DPR n. 380/2001,
anche perché farlo “dopo” potrebbe comportare degli oneri
notevolmente più gravosi.

Link all’articolo Originale tutti i diritti appartengono alla fonte.

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