L’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha
previsto nel nostro ordinamento una particolare detrazione fiscale
del 110% (superbonus) da applicare alle spese sostenute per
interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del
rischio sismico. Una detrazione che è stata “pensata” per gli
edifici nella sua interezza.
Superbonus 110%: una detrazione per i condomini
E gli edifici principali su cui sono stati basati tutti i
ragionamenti sono appunto i condomini. Per questa tipologia di
edificio sarà possibile intervenire con 3 tipologie di interventi
“trainanti” sulle parti comuni (interventi che accedono
direttamente al bonus 110%):
- isolamento termico a cappotto;
- sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
- interventi per la riduzione del rischio sismico.
La norma prevede anche la possibilità di accedere al superbonus
per interventi cosiddetti trainati, che accedono al bonus solo se
eseguiti congiuntamente ad un intervento trainante (in tal senso fa
fede la data di inizio e fine lavori):
- l’eliminazione delle barriere architettoniche;
- riqualificazione energetica delle parti private;
- fotovoltaico;
- colonnine di ricarica per macchine elettriche;
- schermature solari;
- sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini
antisismici.
Se stai leggendo questo approfondimento probabilmente abiti in
condominio e vuoi capirne di più su spese massime ammissibili e
ripartizione delle spese. Su requisiti e adempimenti relativi agli
interventi, puoi accedere al nostro Speciale Superbonus
110%.
Superbonus 110% e condominio: la residenzialità
Prima di entrare nel dettaglio del calcolo dei massimali e della
ripartizione delle spese, è bene fare un discorso a monte relativo
alla “residenzialità” dell’edificio. Sull’argomento l’Agenzia delle
Entrate si è espressa parecchie volte, arrivando a considerazioni
ormai pacifiche per cui in caso di interventi realizzati sulle
parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere
considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se
riguardano un edificio residenziale considerato nella sua
interezza.
Ciò significa che nel caso di:
- edificio “residenziale nel suo complesso”, in
cui più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità
immobiliari sono destinate a residenza, il Superbonus per
interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori
di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al
professionista che nel condominio ha lo studio oppure
all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio).
Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per
interventi trainati realizzati sui propri immobili; - edificio “non residenziale nel suo complesso”
in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari
destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per
interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori
di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire
del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri
immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie
catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
Superbonus 110% e condominio: il calcolo dei massimali
A questo punto possiamo passare al calcolo dei massimali di
spesa. L’art. 119 del Decreto Rilancio, quando parla di edifici
plurifamiliari, moltiplica sempre il massimale in funzione delle
unità immobiliari che compongono l’edificio, a prescindere dalla
loro categoria catastale.
Nel caso di isolamento termico a cappotto sono
previsti:
- euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari
che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto
unità immobiliari; - euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari
che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto
unità immobiliari.
Nel caso di condominio composto da 10 unità immobiliari e 5
garage (che siano pertinenziali o no, non cambia), il massimale di
spesa sarà calcolato su 15 unità in questo modo:
euro 40.000 x 8 + euro 30.000 x 7 = euro 320.000 + euro 210.000
= euro 530.000
Nel caso di sostituzione dell’impianto di
riscaldamento sono previsti:
- euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari
che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto
unità immobiliari; - euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari
che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto
unità immobiliari.
Nello stesso caso di condominio composto da 10 unità immobiliari
e 5 garage, il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in
questo modo:
euro 20.000 x 8 + euro 15.000 x 7 = euro 160.000 + euro 105.000
= euro 265.000
Nel caso di interventi per la riduzione del rischio
sismico sono previsti 96.000 euro per unità immobiliare,
quindi nel caso di condominio composto da 10 unità immobiliari e 5
garage, il massimale di spesa sarà calcolato su 15 unità in questo
modo:
euro 96.0000 x 15 = euro 1.440.000
Superbonus 110% e condominio: la ripartizione delle spese
A questo punto occorre fare molta attenzione a non farsi
“ingolosire” dai numeri. Quelli che abbiamo citato sono i massimali
di spesa complessivi. È chiaro, però, che ogni singolo interventi
che riguarda le parti comuni ha spese ammissibili al superbonus e
spese che non rientrano nella detrazione.
Nel caso di cappotto termico, ad esempio, la norma dice che è
possibile portare in detrazione solo le spese per l’isolamento di
superfici disperdenti, quindi riscaldate. Per la sostituzione
dell’impianto è ancora più semplice perché potranno essere portate
in detrazione solo le spese che riguardano la sostituzione di un
impianto esistente. Per gli interventi di riduzione del rischio
sismico, invece, si fa un discorso diverso che esula dai requisiti
e dal doppio salto di classe richiesto per il vecchio
sismabonus.
Nel caso di cappotto termico le cose possono complicarsi
ulteriormente perché ad oggi ci sono almeno 3 scuole di pensiero.
Nel caso di facciata in cui sono presenti superfici non riscaldate,
soddisfatto il requisito del 25% della superficie disperdente
lorda, c’è chi:
- porta in detrazione tutte le spese giustificando le porzioni
non riscaldate sia per motivi di natura tecnica (eliminazione ponti
termici) che urbanistica (il decoro di una facciata che non può
essere isolata a macchia di leopardo); - porta in detrazione solo alcune porzioni non riscaldate facendo
precisi calcoli per l’eliminazione dei ponti termici; - chi decide di non portare completamente in detrazione le spese
su superfici non riscaldate.
È chiaro che non esiste una verità assoluta e un eventuale
confronto in sede di contenzioso porterà certamente a
considerazioni diverse da Comune a Comune.
Ciò premesso, però, è anche bene ricordare che, a meno di
accordi diversi, le spese che riguardano le parti comuni seguono la
ripartizione prevista dalle tabelle millesimali. Nel caso di
manutenzione straordinaria della facciata, le relative spese
vengono ripartite sulla base della Tabella A. Come detto ci saranno
spese ammissibili al superbonus (che probabilmente godranno dello
sconto in fattura o della cessione del credito) e altre che non
potranno accedere a questa agevolazione ma ad altre. Le spese non
ammissibili al superbonus dovranno essere ripartite sempre tra
tutti i condomini e a poco interessa se la colpa della non
ammissibilità deriva dalla superficie non riscaldata di una o più
unità immobiliari.
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