Due abitazioni derivanti da demolizione e ricostruzione di un
fabbricato accatastato C/2 cointestato a madre e figlia come il
terreno sul quale dovrebbero essere edificate due abitazioni (che
avrebbero un unico cancello carrabile e sarebbero unite dai garage
oltre ad avere i servizi di fognatura, elettricità, acquedotto,
ecc. in comune) può essere inteso come edificio plurifamiliare?
Entro quando posso realizzare i lavori e quali sono i relativi
limiti di spesa?
Superbonus 110%, orizzonte temporale e limiti di spesa: la
domanda alla posta di LavoriPubblici.it
Oggi rispondiamo a Renato Z. che chiede alla posta di
LavoriPubblici.it di conoscere l’orizzonte temporale e il calcolo
dei limiti di spesa nel caso di demolizione e ricostruzione con
frazionamento di un fabbricato accatastato come magazzino.
L’argomento è stato oggetto di numerosi chiarimenti da parte
dell’Agenzia delle Entrate che ha ormai definito un orientamento
chiaro e pacifico. Per il calcolo dei limiti di spesa e per la
definizione dell’orizzonte temporale di riferimento va valorizzata
sempre la situazione prima dei lavori di superbonus.
Superbonus 110%, orizzonte temporale e limiti di spesa: la
risposta di LavoriPubblici.it
Nel caso oggetto della domanda, siamo di fronte ad un edificio
unifamiliare che sarà demolito e frazionato in due unità
immobiliari abitative. L’edificio dovrà essere trattato come
unifamiliare:
- orizzonte temporale al 30 giugno 2022;
- limiti di spesa singoli:
- isolamento termico – 50.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento – 30.000 euro;
- sismabonus – 96.000 euro.
Superbonus 110%: l’orizzonte temporale
Per quanto concerne l’orizzonte temporale di fruizione del
superbonus 110%, occorre ricordare che è in discussione in
Parlamento la prossima Legge di Bilancio 2022 che, tra le altre
cose, modificherà le date di scadenza ed, in alcuni casi, potrebbe
prevedere dei vincoli legati alla data di presentazione della CILA
o del titolo (SCIA o permesso di costruire) e probabilmente anche
all’ISEE.
Ancora solo ipotesi che potranno essere prese in considerazione
solo dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di
Bilancio 2022. Ad oggi, l’orizzonte temporale per tutti i
beneficiari è al 30 giugno 2022 con le seguenti eccezioni:
- per i condomini al 31 dicembre 2022;
- per le persone fisiche proprietarie o comproprietarie di
edificio plurifamiliare da 2 a 4 u.i. autonomamente accatastate, al
30 giugno 2022 con possibilità di arrivare al 31 dicembre 2022,
soddisfatto il vincolo del 60% del SAL; - per gli IACP al 30 giugno 2023 con possibilità di arrivare al
31 dicembre 2023, soddisfatto il vincolo del 60% del SAL.
Superbonus 110%: casi pratici di limiti di spesa
Sui limiti di spesa occorre aprire un capitolo a parte. L’art.
119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto dei limiti
di spesa diversi a seconda se siamo di fronte ad un edificio
unifamiliare o plurifamiliare.
Nel caso di edificio unifamiliare, ovvero una sola proprietà,
nel calcolo del limite di spesa non si tengono in considerazione le
pertinenze. Nel caso di edifici plurifamiliari, ovvero più di una
proprietà, anche le pertinenze servono ad aumentare il platfond di
spesa massimo disponibile.
Per capire il funzionamento faremo qualche esempio pratico
(immaginiamo che gli edifici abbiamo sempre almeno un’unità
immobiliare servita da impianto di riscaldamento).
Edificio composto da una unità immobiliare e una
pertinenza
In questo caso siamo davanti ad un edificio unifamiliare per
cui:
- scadenza superbonus 30/06/2022;
- limiti di spesa:
- isolamento termico – 50.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento – 30.000 euro;
- sismabonus – 96.000 euro.
Edificio composto da una unità immobiliare e un
magazzino C/2 non pertinenziale ma con uguale
proprietà
In questo caso siamo davanti ad un edificio plurifamiliare in
cui occorre preventivamente verificare la “residenzialità
dell’edificio”. Per farlo va fatto il rilievo di tutte le superfici
calpestabili:
- se la superficie complessiva dell’edificio è composta da più
del 50% di unità immobiliari residenziali, il superbonus 110% potrà
essere utilizzato da tutti i proprietari per gli interventi sulle
parti comuni (trainanti); - se la superficie complessiva dell’edificio è composta da meno
del 50% di unità immobiliari residenziali, il superbonus 110% potrà
essere utilizzato solo dalle unità abitative.
In entrambe i casi:
- scadenza superbonus 30/06/2022 con possibilità di arrivare al
31/12/2022 (soddisfatto il vincolo del 60% del SAL) - limiti di spesa:
- isolamento termico – 40.000 euro x 2 = 80.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento – 20.000 euro x 2 =
40.000 euro - sismabonus – 96.000 euro x 2 = 192.000 euro
Edificio composto da due unità immobiliare con diverse
proprietà e un magazzino pertinenziale
In questo caso siamo davanti ad un edificio plurifamiliare con
diverse proprietà che, come per il caso precedente, può essere
trattato come condominio. A differenza dal primo caso, essendo di
fronte ad un edificio plurifamiliare anche le pertinenze serviranno
ad aumentare i limiti di spesa. Quindi:
- scadenza superbonus al 31/12/2022;
- limiti di spesa:
- isolamento termico – 40.000 euro x 3 = 120.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento – 20.000 euro x 3 =
60.000 euro - sismabonus – 96.000 euro x 3 = 288.000 euro
Superbonus 110%: occhio alle spese ammissibili
A completamento della trattazione occorre ricordare alcuni
requisiti affinché le spese possano essere portate in detrazione al
110%.
Per quanto riguarda l’isolamento termico, è possibile portare in
detrazione le spese che riguardano superfici disperdenti e le
porzioni necessarie per
eliminare i ponti termici.
Per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento è chiaro che
l’impianto dovrà essere presente all’interno dell’unità
immobiliare.
Per quanto concerne, infine, il sismabonus, ricordiamo che per
gli edifici plurifamiliari lo stesso si applica sulle parti
comuni.
Source: lavoripubblici.it
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