Un terreno agricolo può valere più del suo valore agricolo? Cosa
accade quando, pur essendo urbanisticamente destinato a zona
agricola, presenta, nei limiti delle utilizzazioni consentite dalla
disciplina urbanistica, concrete possibilità di utilizzo diverso? È
corretto stimarlo esclusivamente in base alla destinazione
urbanistica? Oppure occorre tener conto anche di ulteriori
utilizzazioni consentite e concretamente praticabili?
Il tema è stato recentemente oggetto di attenzione da parte
della giurisprudenza con riferimento alla cosiddetta
edificabilità “di fatto”, da intendersi non come alternativa
all’edificabilità legale, ma come criterio interpretativo volto a
verificare la concreta possibilità di sfruttamento delle previsioni
urbanistiche e delle utilizzazioni extraagricole consentite. Per
chi si occupa di valutazione immobiliare si tratta di una questione
tutt’altro che nuova.
Quando ci si trova di fronte a esiti estimativi molto diversi –
ad esempio tra il valore riconducibile all’uso agricolo ordinario e
quello riferibile a una utilizzazione alternativa consentita e
concretamente praticabile – quale riferimento
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