Sarà che al momento non si parla di alcuna proroga per le
unifamiliari ma nelle ultime settimane un tema su cui mi sono
trovato sempre più spesso a discutere è quello dell’utilizzo del
superbonus 110% in caso di demolizione e ricostruzione.
Demolizione e ricostruzione: la domanda alla posta di
LavoriPubblici.it
Colgo, dunque, l’occasione dell’ennesima domanda arrivata alla
posta di LavoriPubblici.it: “Sto valutando un progetto di
demolizione e ricostruzione di un edificio che non presenta alcun
vincolo (sull’immobile) ma è in area sottoposta a vincolo
paesaggistico. Il progetto prevede l’utilizzo del bonus volumetrico
previsto dal piano casa. Posso utilizzare il superbonus
110%?“.
Il parere del CSLP
Un tema sul quale si discute almeno da agosto 2021 “a causa” di
un parere in cui il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici
(parere
11 agosto 2021, n. 7944) ha voluto fornire dei chiarimenti (poi
smentiti dal Ministero della Cultura con la nota
21 settembre 2021, prot. 26340) in merito alla definizione di
ristrutturazione edilizia dopo la modifica apportata all’art. 3,
comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Test Unico Edilizia)
arrivata dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni). Una
modifica a seguito della quale sono stati ricompresi tra gli
interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di “demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi
sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e
tipologiche, (…)”.
Nel suo (condivisibile nella pratica ma non nel merito) parere
il CSLP ha ricordato che il Codice dei beni culturali e del
paesaggio è finalizzato alla tutela e valorizzazione di due tipi di
beni:
- da un lato i beni culturali (beni mobili e immobili), cui è
dedicata la Parte II del Codice; - dall’altro, i beni paesaggistici (beni immobili ed aree )cui,
invece, è dedicata la Parte III del Codice.
Secondo questo assunto, secondo il CSLP erano da escludersi
dagli interventi di ristrutturazione e demolizione solo gli
interventi di demoricostruzione con modifica di sagoma, prospetto,
sedime,… sui quali insiste un vincolo di cui alla Parte II (beni
mobili e immobili) del Codice dei beni culturali e non quelli di
cui alla Parte III (beni immobili ed aree ).
La nota del Ministero della Cultura
Al parere del CSLP è seguita la nota (non condivisibile nella
pratica ma corretta nel merito) del Ministero della Cultura che,
art. 3, comma 1, lettera d) del TUE alla mano, ha chiarito
definitivamente che quando la richiamata lettera parla di “immobili
sottoposti a tutela ai sensi del codice…” si devono ricomprendere
sia i beni culturali (parte II del Codice) sia tutti gli immobili
ricadenti nelle aree paesaggisticamente tutelate nonché quelle
ricomprese e tutelate dai piani paesaggistici.
E proprio per questo motivo ha confermato che in presenza di uno
qualsiasi dei vincoli del Codice dei beni culturali (insistenti
sull’immobile o sull’area poco conta), gli interventi di
demolizione e ricostruzione potranno essere qualificati come
ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma,
prospetto, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche
dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di
volumetria.
Ciò a prescindere dal fatto che la soprintendenza autorizzi una
modifica dell’immobile da ricostruire. La qualificazione
dell’intervento, infatti, come chiarito tante volte anche
dall’Agenzia delle Entrate spetta solo allo Sportello Unico
Edilizia di riferiemento.
Demoricostruzione e Superbonus 110%
Come incide questo chiarimento con il superbonus 110%? In un
separato approfondimento ho chiarito che l’art. 119 del Decreto
Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) autorizza l’utilizzo
dell’ecobonus 110% anche in caso di demolizione e ricostruzione
purché l’intervento si configuri come ristrutturazione edilizia ai
sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del TUE.
Un po’ più “farraginoso” è stato risalire all’utilizzo del
sismabonus (ordinario o potenziato) nel caso di demolizione e
ricostruzione. Né l’art. 16 del D.L. n. 63/2013, né l’art. 119 del
Decreto Rilancio ammettono la demoricostruzione tra gli interventi
ammissibili al sismabonus.
Sul tema ho dovuto “riesumare”:
Tre interventi in cui alla fine viene chiarito che gli
interventi di demolizione e ricostruzione
rappresentano una efficace strategia di riduzione del
rischio sismico su una costruzione non adeguata alle norme
tecniche medesime e, pertanto, “dal punto di vista tecnico,
detti interventi possono certamente rientrare fra quelli di cui
all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR,
relativi all’adozione di misure antisismiche”. Questo a patto
che gli stessi rientrino nella definizione di “ristrutturazione
edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380
del 2001.
Conclusioni
In definitiva, possiamo suddividere due casistiche:
- immobile o area in cui sono presenti vincoli di cui al D.Lgs.
n. 42/2004 – OK alla demolizione e ricostruzione purché con
medesime caratteristiche di partenza; - immobile o area in cui non è presente alcun vincolo di cui al
D.Lgs. n. 42/2004 – OK alla demolizione e ricostruzione anche con
modifiche di prospetto, area di sedime, ampliamenti volumetrici,…
.
Altro aspetto da tenere a mente è che in caso di
demoricostruzione con ampliamento, se non ci sono vincoli e quindi
si può utilizzare il superbonus:
- il sismabonus è applicabile a tutto l’intervento;
- l’ecobonus è applicabile solo per il volume esistente (occorre
dividere le contabilità perché sulla parte ampliata non sarà
possibile utilizzare la detrazione).
La definizione di ristrutturazione edilizia
Ritenendo sia utile alla suddetta ricostruzione, ecco la
definizione di ristrutturazione edilizia contenute nel TUE.
d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi
rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme
sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio
in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi
comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli
interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con
diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per
l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della
normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti
tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può
prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla
legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali,
incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di
rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione
edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di
essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente
consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti
urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al
decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,
o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e
ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici
consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico
e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e
gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti
costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove
siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
siano previsti incrementi di volumetria.
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