Il mercato residenziale italiano torna verso la normalità: le compravendite nel primo semestre del 2021 sono infatti risultate in crescita. Non solo nei confronti del 2020, come era pur troppo semplice pronosticare, visto che quelli sono stati i mesi peggiori dal punto di vista della pandemia da Covid-19, ma anche rispetto allo stesso periodo del 2019. Più lenti a reagire, invece, i prezzi. Ma anche in questo caso non c’è sorpresa: si tratta infatti della normale dinamica del mercato.
In particolare, nel primo semestre 2021, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, si sono realizzate 363.750 transazioni residenziali, +56% rispetto allo stesso periodo del 2020. Nel dettaglio, si sono registrate 162.258 transazioni nel primo trimestre e 201.492 nel secondo trimestre, rispettivamente +38,6% e +73,4% a confronto con gli omologhi trimestri del 2020. Tale variazione positiva riflette un rimbalzo prevedibile a seguito del calo registrato nel periodo di lockdown del 2020 e sottende, inoltre, una crescita del 22% rispetto al 2019.
Secondo quanto rilevato dall’Ufficio Studi Gabetti tramite interviste mirate alle agenzie dei networks Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel primo semestre 2021, nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +0,3%, rispetto al secondo semestre 2020. I tempi di vendita e gli sconti in fase di trattativa sono lievemente diminuiti, attestandosi su una media rispettivamente di 4,4 mesi e dell’11%.
“Nel 2021 il mercato residenziale ha mostrato una decisa ripresa rispetto alle conseguenze dell’emergenza sanitaria che, nel 2020, avevano portato a un calo delle compravendite. I dati del primo semestre hanno infatti segnato una crescita del 20% rispetto ai dati pre-pandemia, del 2019 – ha dichiarato Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti -. Per il secondo semestre del 2021 ci aspettiamo una crescita delle compravendite, supportata da una politica della BCE favorevole, dai vantaggi fiscali previsti dal Superbonus 110% e dagli altri incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio”.
Anche nell’ambito degli investimenti immobiliari, il residenziale ha visto una crescita in termini di volumi investiti: nel 2020 è arrivato a pesare circa il 4% del totale degli investimenti capital market, per un totale di 370 milioni di euro. Nel primo semestre del 2021 il totale è stato invece di 180 milioni di euro (6% del totale, pari a 3 miliardi di euro).
“Nell’ambito del residenziale a reddito – commenta Speretta – vengono considerate sempre di più, oltre alle formule tradizionali a lungo termine, lo short renting, forme di condivisione come il micro living, il co-living, oltre a iniziative di riconversione di immobili da uffici a residenziale e, nel contesto più ampio, student housing e senior housing”.
Per quanto riguarda i mutui per l’acquisto dell’abitazione, i tassi vantaggiosi hanno sostenuto la domanda, portando nei primi sei mesi dell’anno, a un erogato complessivo alle famiglie pari a 31,3 miliardi di euro, + 34,7% rispetto al primo semestre 2020 (fonte: Banca D’Italia). Allo stesso tempo, è in crescita una domanda di mutui caratterizzata, almeno per il secondo trimestre 2021, da un incremento dell’importo richiesto rispetto al valore della casa (Loan To Value – LTV), che è stato pari al 77,6%, in leggero aumento rispetto al dato del trimestre precedente (76,8%), sintomo di una minore liquidità disponibile e di una maggiore propensione verso importi finanziati, grazie a tassi più bassi.
Per la chiusura del 2021 si prevede una lieve crescita dei prezzi, in un contesto di compravendite in crescita. A fronte di un’Eurozona impegnata a raggiungere almeno i livelli di crescita pre-pandemia, è auspicabile supporre che la politica della BCE sarà favorevole anche per il 2021 continuando a iniettare liquidità, a dei tassi d’interesse bassissimi, che si rifletteranno anche sui prestiti bancari alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione.
Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2021 è il vantaggio fiscale del Superbonus 110%, che funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso a credito. Infine, si segnala l’impatto positivo degli incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio legati alla proroga del potenziamento al 50% della detrazione Irpef per le ristrutturazioni, le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, il bonus facciate del 90% e il bonus verde, a cui si aggiungono il bonus arredamento ed elettrodomestici.
Inquadramento grandi città
Nei primi sei mesi del 2021, tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva: +54,3% al Nord, +53,9% il Centro e 61,6% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +43,8 %, mentre i non capoluoghi del +62,4%.
Guardando alle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nei primi sei mesi dell’anno si sono registrate 57.928 transazioni, +39,4% rispetto al primo semestre 2020 e +9,6% rispetto allo stesso periodo del 2019. Contestualmente le restanti province hanno registrato una variazione del +54,1% rispetto al primo semestre 2020 e del +21,3% rispetto all’H1 2019.
Tutte le città hanno segnato una ripresa dei volumi pre-pandemia: in particolare Genova ha segnato una crescita del +21% rispetto al 2019, seguita da Roma (+14,7%) e Torino (+12%). Bene anche Firenze (+10,6%) e Palermo (+9,4%). Crescite più contenute a Bologna (+4,2%) e Napoli (+6,1%), mentre si stabilizza Milano (+0,6%).
Prezzi e tempi di vendita
A livello di prezzi, il primo semestre del 2021 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, invertendo il trend del semestre precedente, ma con delle differenze sostanziali tra le diverse città: Milano (+2,7%) emerge per il dato positivo, già mostrato anche nel semestre precedente. La stessa tendenza, anche se con variazioni più contenute, si registra per Bologna (+0,8%) e Napoli (+0,5%). Sono sostanzialmente stabili Firenze (0%), Genova (-0,1%) e Palermo (-0,3%), mentre Roma riduce la variazione negativa (-0,6%).
I tempi medi di vendita nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,4 mesi, rispetto ai 4,5 del 2020. Nel primo semestre 2021, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono scesi lievemente, passando all’11,3%, per le soluzioni usate. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, per i quali si riduce la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
La domanda di mutui
I dati Banca d’Italia relativi ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni hanno segnalato per il primo trimestre 2021 una crescita molto consistente, con 14,7 miliardi di erogato e +29,3% rispetto al primo trimestre 2020, mentre il secondo trimestre ha segnato 16,6 miliardi di euro (+39,9%).
Nel primo semestre 2021, il ticket medio delle richieste di mutuo per acquisto abitazione è stato di 145.739 euro, tendenzialmente in linea con il 2020 (fonte: mutuSI.it). A livello di durata, prevalgono i mutui di 25-30 anni, che coprono il 73% delle richieste. In linea con le altre fonti istituzionali, infine, si registra una prevalenza per il tasso fisso pari al 94% delle richieste.
Le richieste di mutuo al di sotto dei 100.000 euro sono cresciute, arrivando a pesare il 40% del totale, rispetto a una quota del 20% nel 2020. Quelle dai 101.000 ai 150.000 euro sono diminuite arrivando a pesare il 36%. Crescono, invece, le richieste di finanziamento di importo tra 151.000 e i 200.000 euro, passando dal 14% del 2020 al 24% del primo semestre 2021. In termini di provenienza, il numero maggiore di richieste riguarda la provincia di Milano (15%), seguita da Roma (11%) e Torino (7%). Per quanto concerne il profilo del richiedente, si conferma la prevalenza dei dipendenti privati, pari al 68%, anche se crescono in termini relativi i richiedenti con partita Iva.
“Sebbene il mercato mostri buoni segnali di ripresa, è necessario un ulteriore sforzo per raggiungere almeno i livelli di crescita pre-pandemia. In questo contesto, la Bce avrà un ruolo fondamentale nel mantenere tassi d’interesse che favoriscano prestiti bancari per l’acquisto dell’abitazione – ha dichiarato Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety – Gli attuali tassi, particolarmente bassi, hanno supportato la crescita consistente dei finanziamenti per l’acquisto di abitazioni, portando anche a un incremento degli importi richiesti: questo perché un tasso di interesse ai minimi storici consente di richiedere un importo più alto, distribuirlo in un arco temporale più lungo e pesare meno sul bilancio mensile della famiglia. D’altro canto, le turbolenze dei mercati finanziari che possono colpire la stabilità finanziaria del sistema creditizio di un Paese come l’Italia a causa dell’alto debito pubblico e dell’oscillazione dello spread, restano una preoccupazione per le famiglie italiane, che continuano a privilegiare il tasso fisso rispetto al tasso variabile. I benefici introdotti dal Decreto Legge ‘Imprese, Lavoro, Giovani e Salute’ prevedono comunque una serie di agevolazioni per i giovani, con meno di 36 anni e ISEE inferiore a 40.000 euro, che intendono acquistare la loro prima casa, tale misura avrà un significativo impatto sulla crescita delle richieste di finanziamento da parte di questa categoria di clienti”.
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