Uno degli argomenti che sta tenendo banco nell’universo
dell’edilizia riguarda l’intervento di demolizione e ricostruzione
che, con l’intento di essere incentivato mediante l’utilizzo delle
detrazioni fiscali, il legislatore ha deciso di
inserire all’interno del perimetro della “ristrutturazione
edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n.
380/2001.
Demoricostruzione e detrazioni fiscali
Il motivo non risiede nella semplificazione della procedura
edilizia ma nella possibilità di consentire a chi demolisce e
ricostruisce di accedere ai tanti bonus edilizi previsti per il
recupero del patrimonio edilizio esistente.
Fatta esclusione per il sismabonus-acquisti, infatti, il
requisito principale richiesto per accedere a queste detrazioni
fiscali è la pre-esistenza dell’immobile e, nella maggioranza dei
casi, il miglioramento di una delle caratteristiche legate ai
consumi energetici o al rischio sismico. La pre-esistenza
dell’immobile, diversamente da come si potrebbe immaginare, non è
dimostrata dall’effettiva presenza di mattoni e cemento, ma dalla
definizione dell’intervento. Cosicché se l’intervento rientra in
una delle definizioni contenute all’art. 3, comma 1, lettere a),
b), c) e d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), allora è
possibile accedere a qualche formula di incentivazione.
Nel caso, invece, si sconfini nella nuova costruzione, ovvero la
lettera e), l’intervento non potrà essere incentivato ad esempio
tramite ecobonus, sismabonus (ad esclusione del
sismabonus-acquisti) o superbonus 110%.
La lettera d), art. 3, comma 1 del Testo Unico Edilizia
Ecco che la definizione di ristrutturazione edilizia assume
connotati fondamentali per consentire l’accesso alle detrazioni
edilizie anche all’intervento di demolizione e ricostruzione.
L’attuale versione della lettera d), con specifico riferimento alla
demoricostruzione, prevede:
- una parte in cui si da il via libera alla demolizione e
ricostruzione come ristrutturazione edilizia anche nel caso di
modifiche all’immobile: “Nell’ambito degli interventi di
ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di
demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi
sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e
tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla
normativa antisismica, per l’applicazione della normativa
sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e
per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere
altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione
vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di
volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi
volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente
crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia
possibile accertarne la preesistente consistenza“; - una seconda parte in cui, inspiegabilmente, il testo unico
edilizia sconfina in argomenti che competono al Codice dei beni
culturali: “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti
urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al
decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,
o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e
ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici
consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico
e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e
gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti
costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove
siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
siano previsti incrementi di volumetria“.
Problematiche attuali
Ed è su questa ultima parte che sono nati i problemi:
- quali sono i vincoli del Codice dei beni culturali da
considerare? - per quale motivo se la soprintendenza autorizza una
ricostruzione con modifica, questa non può configurarsi
ristrutturazione?
Enti, Ministeri e TAR hanno fornito pareri diametralmente
opposti riguardo alla parte della lettera d) che recita “Rimane
fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai
sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42″. Da alcuni
interpretata solo con riferimento ai vincoli sull’immobile, da
altri con riferimento a tutti i vincoli del Codice dei beni
culturali (anche quelli d’area).
E’, però, sfuggito il senso nel definire “nuova costruzione” una
demolizione e ricostruzione con modifica solo perché si è in
presenza di un vincolo (l’obiettivo non è quello di rigenerare il
patrimonio edilizio?).
La soluzione nel decreto Bollette
La soluzione “potrebbe” arrivare inaspettatamente dalla legge di
conversione del Decreto Legge 1 marzo 2022, n. 17 (Decreto
Bollette), al cui interno sono state inserite due modifiche al
d.P.R. n. 380/2001 relativamente:
- all’art. 3, comma 1, lettera, d) che definisce l’intervento di
ristrutturazione edilizia; - all’art. 10, comma 1, lettera c) sul permesso di
costruire.
Con la prima modifica, l’ultimo periodo della lettera d), comma
1, art. 3 del TUE diventerà il seguente:
“Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti
a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di
cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ad
eccezione degli edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi
dell’articolo 142 del medesimo decreto
legislativo…“.
Con la seconda modifica, la lettera c), comma 1, art. 10 del TUE
diventerà la seguente:
1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed
edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di
costruire:
…
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei
casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva
degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi
nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione
d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della
sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni
culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio
2004, n. 42 e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione
edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici
ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici,
crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i
casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o
del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche
dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di
volumetria.
Passi in avanti ma non sufficienti
Due passi in avanti che se da una parte tolgono “incertezza”
dall’altra mantengono una “gabbia” sugli interventi di
demoricostruzione in presenza di vincoli di cui all’art. 136 del
Codice dei beni culturali.
Eppure la soluzione potrebbe essere molto semplice. Considerato
che le modifiche ad un immobile passano sempre dalla
Soprintendenza, basterebbe eliminare completamente la parte che fa
riferimento ai vincoli nell’art. 3, comma 1, lettera d) con la
consapevolezza che un intervento di demolizione e ricostruzione va
considerato ristrutturazione edilizia a prescindere da eventuali
modifiche e vincoli. Perché se il legislatore ci riflettesse
qualche secondo in più, il problema non è fare o non fare
l’intervento (decisione che resta sempre in caso alla
Soprintendenza) ma solo qualificarlo come ristrutturazione o nuova
costruzione e quindi incentivarlo o meno grazie agli strumenti
fiscali a disposizione.
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