Sismabonus 110% ed edifici plurifamiliari posseduti da uno o più
persone fisiche, composti da 2 a 4 unità immobiliari
indipendentemente accatastate: come si calcola il numero di unità
immobiliari? si considerano anche le pertinenze e le unità non
residenziali? e i limiti di spesa?
Sismabonus e limiti di spesa: la rettifica dell’Agenzia delle
Entrate
A conferma di quanto complicata e poco chiara sia la normativa
agevolativa, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato
la
risposta n. 397 del 9 giugno 2021 che rettifica “parzialmente”la precedente
risposta n. 231/2021.
Una rettifica “parziale” ma certamente molto significativa
perché va ad incidere sull’aspetto economico relativo al calcolo
dei limiti di spesa disponibili. Nel caso di specie, un
contribuente è proprietario di un edificio composto dalle seguenti
unità immobiliari, autonomamente accatastate:
- due appartamenti (uno in classe A/3, uno in classe A/4);
- un locale ad uso autorimessa (classe C/6);
- tre locali ad uso magazzino/deposito (classe C/2).
Le sei unità immobiliari componenti il fabbricato risultano
funzionalmente indipendenti e dispongono di almeno un accesso
autonomo sull’esterno. Inoltre:
- l’autorimessa (classe C/6) e il locale deposito (classe C/2)
costituiscono pertinenze dell’unità abitativa avente categoria
catastale A/3; - le altre due unità immobiliari destinate a locale
deposito/magazzino (classe C/2) non costituiscono pertinenze di
nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su
di esse alcuna servitù a favore di immobili.
Il quesito riguardava proprio il requisito previsto dall’art.
119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) che dopo la modifica apportata dalla Legge n. 178/2020
(Legge di Bilancio 2021) ha esteso il superbonus per gli interventi
realizzati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di
attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli
interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari
distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico
proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
La precedente risposta dell’Agenzia delle Entrate
Nella precedente risposta, l’Agenzia delle Entrate, dopo aver
ricordato il quadro normativo, aveva affermato che, nell’ipotesi
che le unità abbiano davvero tutte accesso autonomo, siano tutte
funzionalmente indipendenti e nel rispetto di ogni altra condizione
richiesta dalla normativa, il sismabonus 110% è riservato alle sole
unità immobiliari ad uso residenziale e relative pertinenze, con un
ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione pari a 96.000
euro, riferito al singolo immobile e alle sue pertinenze
unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.
Quindi nel caso di specie l’istante avrebbe fruito di 96.000
euro per le seguenti unità immobiliari:
- unità abitativa A/4;
- unità abitativa A/3, considerando unitariamente anche le due
unità immobiliari pertinenziali.
Mentre il sismabonus non si sarebbe potuto fruire per i due
locali deposito/magazzino (classe C/2) non costituenti pertinenze
delle unità abitative, trattandosi di unità immobiliari non
residenziali.
Nuova risposta, nuova interpretazione
La nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate prende in
considerazione il Parere del Consiglio dei Lavori Pubblici 2
febbraio 2021 R.U. 031615 che, in riferimento al comma 4 dell’art.
119 del Decreto Rilancio, non richiamando gli edifici unifamiliari
o le unità immobiliari situate all’interno di edifici
plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano
di uno o più accessi autonomi dall’esterno, dovendo l’intervento di
riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l’intera
struttura, non è necessario, ai fini del “Super sismabonus”
verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche
indicate in tali commi.
Aspetto non di poco conto. Inoltre, sull’argomento è intervenuta
anche una risposta all’interrogazione in Commissione Finanze (la n.
5- 05839 del 29 aprile 2021), che ai fini del computo delle unità
immobiliari ha affermato che le pertinenze non devono essere
considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate,
tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di
bilancio 2021. Mentre, in riferimento alla determinazione dei
limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi
effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio –
occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui
l’edificio è composto, incluse le pertinenze.
Il calcolo dei limiti di spesa
In definitiva, nel caso di specie il contribuente potrà accedere
al super sismabonus perché l’edificio oggetto degli interventi è
residenziale per più del 50% della sua superficie. Chiaramente
l’istante potrà godere del superbonus per gli interventi trainanti
sulla parti comuni mentre resta esclusa la possibilità di
beneficiare del superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali.
In definitiva, nel caso di specie l’Istante unico proprietario
dell’edificio può accedere al Superbonus per le prospettate opere
di intervento sismico, con limite massimo pari a 96.000,00 euro
moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il
fabbricato.
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