Sono 11 le modifiche arrivate negli ultimi 20 mesi alla
disciplina del superbonus 110% prevista dal Decreto-legge 19 maggio 2020,
n. 34 (Decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio
2020, n. 77. Modifiche che sono intervenute per affinare,
sistemare, prorogare e semplificare l’accesso alle detrazioni
fiscali del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica
e riduzione del rischio sismico.
Superbonus 110%: le modifiche del Decreto
Semplificazioni-bis
Una delle semplificazioni più importanti è arrivata dal Decreto-Legge 14 agosto
2020, n. 104 (Decreto Agosto) convertito con modificazioni
dalla Legge 13
ottobre 2020, n. 126 che ha aggiunto all’art. 119 del Decreto
Rilancio, il comma 13-ter poi completamente riscritto a seguito
della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con
modificazioni dalla Legge 29
luglio 2021, n. 108.
Una semplificazione molto spinta che ha previsto per alcuni
interventi di superbonus 110% un particolare regime edilizio e
delle deroghe alle cause di decadenza dei benefici fiscali previste
dal d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia).
Entrando nel dettaglio, l’art. 32, comma 1, lettera c) del
Decreto Legge n. 77/2021 ha sostituito integralmente il comma
13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio con il seguente:
13-ter. Gli interventi di cui al
presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali
degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti
la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono
manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante
comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono
attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la
costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento
che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la
costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre
1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello
stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis, comma 1 -bis, del
decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per
gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio
fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della
Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti
casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma
14.
Sono stati anche aggiunti i seguenti commi 13-quater e
13-quienquies:
13-quater. Fermo restando quanto
previsto al comma 13 -ter, resta impregiudicata ogni valutazione
circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
13-quinquies. In caso di opere già
classificate come attività di edilizia libera ai sensi
dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro
delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa
regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione
dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono
comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della
CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la
segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24
del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380.
Superbonus 110%: i regimi edilizi e fiscale
Chiariamo subito un aspetto. Benché il primo periodo del comma
13-ter non sia “impositivo”, l’ultimo periodo dello stesso comma
prevede tra le cause di decadenza del superbonus “la mancata
presentazione della CILA”. Ciò significa che per gli interventi di
superbonus che non prevedono demo ricostruzione, la CILA è
sostanzialmente un documento obbligatorio per non perdere il
diritto al beneficio fiscale.
Ciò premesso, questa CILA-Superbonus (CILAS) dovrà essere quella
contenuta nell’Accordo
Conferenza unificata 4 agosto 2021, n. 88/CU. Una comunicazione
molto particolare in cui non deve essere indicato nulla circa lo
stato legittimo dell’immobile.
Per tutti gli interventi sottoposti a CILAS non valgono più le
cause di decadenza dei benefici fiscali prevista all’art. 49 del
Testo Unico Edilizia (l’eventuale presenza di abusi edilizi non
blocca le detrazioni fiscali del 110%). Il bonus 110%, potrà essere
perso, nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione dei dati di costruzione dell’immobile
(licenza edilizia o altra attestazione); - non corrispondenza al vero delle attestazioni relative al
rispetto dei requisiti minimi degli interventi di riqualificazione
energetica e riduzione del rischio sismico.
Altri aspetti da tenere a mente nel caso di utilizzo della
CILAS:
la CILAS non sana eventuali abusi edilizi pre-esistenti, la
norma consente solo di velocizzare le pratiche ma a monte
occorrerebbe sempre valutare lo stato di legittimità dell’immobile
in cui si interviene;
- le opere di edilizia libera vanno indicate dentro la
CILAS; - eventuali varianti vanno comunicate a fine lavori, facendo
molta attenzione alle varianti sostanziali che necessitano di nulla
osta o altri pareri; - in deroga a quanto previsto dall’art. 24 del Testo Unico
Edilizia, alla fine non occorre aggiornare la Segnalazione
Certificata di Agibilità (SCA).
Superbonus 110%: gli interventi misti
Per quanto riguarda, invece, gli interventi misti, che prevedono
cioè una parte finanziata dal superbonus e altre parti finanziate
da altri bonus o senza alcuna detrazione fiscale, occorre fare la
dovuta cautela perché andranno presentate in parallelo due pratiche
edilizie:
- una CILAS che riguarda la parte degli interventi di superbonus
in cui potranno essere inseriti unicamente gli interventi di
edilizia libera; - la CILA, la SCIA o il permesso di costruire, relativamente alle
altre opere ed in funzione della consistenza dell’intervento.
Superbonus 110%: gli interventi di demolizione e
ricostruzione
In caso di demolizione e ricostruzione resta tutto immutato.
Occorre, però, fare molta attenzione alla “definizione”
dell’intervento che per avere accesso all’ecobonus e al sismabonus
potenziati dovrà configurarsi come “ristrutturazione edilizia” ai
sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico
Edilizia.
Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, nei casi in
cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli
edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone
omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché
gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della
volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
sarà necessaria la presentazione del permesso di costruire o la
segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al
permesso di costruire.
Nel caso di ricostruzione fedele, si potrà presentare la sola
segnalazione certificata di inizio attività.
Attenzione: l’attuale versione della definizione di
ristrutturazione edilizia prevede che in presenza di qualsiasi
vincolo di cui al Codice dei beni culturali, non si possa demolire
e ricostruire modificando sagoma, volume, sedime…Nel caso di area
vincolata, la ricostruzione dovrà essere fedele per non fuoriuscire
dalla definizione di ristrutturazione edilizia e, quindi, perdere
l’accesso al superbonus 110%.
Source: lavoripubblici.it
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