Tralasciando il senso di fastidio per aver dovuto accettare (per
motivi di indicizzazione) nel titolo la parola “villetta” al posto
di unifamiliare e “condominio” anziché plurifamiliare, uno degli
argomenti all’ordine del giorno è la prossima scadenza prevista per
l’utilizzo del superbonus 110% da parte dei soggetti di cui
all’art. 119, comma 9, lettera b), del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio).
Superbonus 110%: la scadenza per le unifamiliari
Mi riferisco, chiaramente, alla scadenza per intervenire con il
superbonus su edifici unifamiliari, da molti ribattezzati
erroneamente “villette” (quando tra queste unifamiliari esiste una
vasta casistica di immobili).
L’art. 119, comma 8-bis, secondo periodo, del Decreto Rilancio
prevede per le unifamiliari una deroga alla regola della scadenza
generale del 30 giugno 2022. In particolare, sarà possibile portare
in detrazione al 110% anche le spese sostenute fino al 31 dicembre
2022 ma solo “a condizione che alla data del 30 settembre 2022
siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento
dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere
compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente
articolo”.
Considerati i mesi estivi, in molti hanno fatto l’impossibile
per riuscire a raggiungere il fatidico 30% entro i tempi previsti.
In altri casi, complice i ritardi nelle forniture, il rallentamento
nei lavori e i dubbi su cosa far rientrare dentro questo 30%, si
stanno cominciando a valutare altre strade.
Superbonus 110% in caso di frazionamento e accorpamento
Tra le 223 risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate sulle
detrazioni fiscali del 110% (253 interventi se aggiungiamo
circolari, guide, risoluzioni e provvedimenti), si è sviluppato un
principio consolidato a mente del quale in caso di frazionamento o
accorpamento di più unità immobiliari, in analogia a quanto
previsto per i bonus di cui agli articoli 14 e 16 del Decreto Legge
n. 63/2013 (ecobonus, bonus ristrutturazioni e sismabonus), anche
ai fini del superbonus va valorizzata la situazione esistente
all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi.
Come precisa l’Agenzia delle Entrate, tale criterio si applica
non solo ai fini della determinazione dei limiti di spesa ammessi
alla detrazione ma anche ai fini della individuazione del limite
temporale di vigenza dell’agevolazione.
Ciò significa che:
- se prima della presentazione della CILAS o di altro titolo
abilitativo l’edificio risulta composto da 2 unità immobiliari che
alla fine dei lavori saranno accorpate in un’unica abitazione:- il limite temporale sarà quello previsto per i soggetti di cui
all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio), ovvero per condomini ed edifici plurifamiliari
composti fino a 4 u.i. e di proprietà di una persona fisica o in
comproprietà tra più persone fisiche; - i massimali a disposizione saranno due per ogni singolo
intervento.
- il limite temporale sarà quello previsto per i soggetti di cui
- se di contro prima della presentazione della CILAS o di altro
titolo abilitativo l’edificio risulta composto da 1 unità
immobiliare che alla fine dei lavori sarà frazionata in due
abitazioni:- il limite temporale sarà quello previsto per i soggetti di cui
all’art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio), ovvero per le persone fisiche, al di fuori
dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni; - il massimale a disposizione sarà uno per ogni singolo
intervento.
- il limite temporale sarà quello previsto per i soggetti di cui
Frazionare per avere più tempo?
È così che, arrivati a settembre 2022, in molti stanno pensando
di frazionare la loro unifamiliare per avere più tempo per
l’utilizzo del superbonus che nel caso di edificio plurifamiliare
(con i limiti di cui alla lettera a), comma 9, art. 119 del Decreto
Rilancio) potrà essere utilizzato per le spese sostenute:
- fino al 31 dicembre 2023, con aliquota al 110%;
- per tutto il 2024, con aliquota al 70%;
- per tutto il 2025, con aliquota al 65%.
Di seguito il quadro sinottico relativo alle scadenze per i
principali soggetti beneficiari (cliccare l’immagine per
ingrandirla):
Da ricordare che:
- nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici verificatisi
a far data dal 1° aprile 2009 dove sia stato dichiarato lo stato di
emergenza, il superbonus potrà essere utilizzato per le spese
sostenute entro il 31 dicembre 2025 per interventi effettuati su
edifici residenziali o unità immobiliari a destinazione abitativa
per i quali sia stato accertato – mediante scheda AeDES o documento
analogo – il nesso causale tra danno dell’immobile ed evento
sismico, situati in uno dei Comuni di cui alle Regioni interessate
da eventi sismici per le quali è stato dichiarato lo stato di
emergenza; - tutti gli interventi trainati seguono l’orizzonte temporale
degli interventi trainanti.
È lecito frazionare prima del superbonus 110%?
Ciò premesso, è lecito frazionare l’immobile prima della
presentazione della CILAS o altro titolo per gli interventi di
Superbonus 110%? In linea strettamente teorica la risposta dovrebbe
essere positiva se il frazionamento segue la prassi prevista.
La stessa circolare
n. 23/E/2022 dell’Agenzia delle Entrate, alla fine del
paragrafo due ammette che “In assenza di una espressa
previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus
anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il
contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad
esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio
dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente
accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più
elevato. Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un
utilizzo distorto della agevolazione in esame“.
Ma è proprio l’ultimo periodo che desta più di una
preoccupazione e fa sorgere diversi interrogativi:
- cosa significa “Resta fermo l’eventuale accertamento, in
concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in
esame”? - quand’è che il frazionamento realizzato allo scopo di aumentare
i massimali e il tempo a disposizione, può essere considerato
elusivo con conseguente distorsione rilevata (e sanzionata)
dall’Agenzia delle Entrate?
Due domande che meriterebbero un chiarimento ufficiale e
dettagliato da parte del Fisco. Nel frattempo, può essere utile
comprendere meglio cosa significa frazionare un immobile. A tal
fine consiglio l’approfondimento
molto dettagliato proposto dal collega ing. Vincenzo Madera sul suo
blog. Un approfondimento grazie al quale è possibile aver più
chiaro:
- quando è sufficiente la CILA e quando serve invece un titolo
abilitativo; - quando è tecnicamente possibile frazionare un immobile e quali
regole è necessario prendere in considerazione; - la necessità di pagare gli oneri di urbanizzazione.
Buona lettura!
Source: lavoripubblici.it
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