Dopo settimane di attesa è finalmente circolata la bozza di
Decreto Semplificazioni che, tra le altre cose, ha
previsto alcune modifiche chirurgiche all’art. 119 del
Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) con il quale è entrata prepotentemente nel
vocabolario comune la parola “superbonus
110%“.
I problemi del Superbonus 110%
I problemi che sono stati riscontrati in questo primo anno di
applicazione delle detrazioni fiscali del 110% sono molteplici e
risiedono principalmente nelle difficoltà a tradurre in azione
quanto scritto in una norma piena di ombre e dubbi applicativi.
Problematiche di primaria importanza se consideriamo che accedere
al beneficio per poi perderne il diritto comporta per prima cosa il
pagamento in prima persona di interventi che nella maggior parte
dei casi non sarebbero stati avviati per mancanza di liquidità
Tra le varie difficoltà applicative il vero collo di bottiglia è
rappresentato dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) che vieta l’accesso a qualsiasi detrazione fiscale per
interventi edilizi realizzati su immobili abusivi. E come è ormai
noto, le casistiche di difformità sono tali e tante che la verifica
di conformità urbanistica-edilizia è diventata un’attività di
primaria importanza prima di avventurarsi in qualsiasi progetto di
riqualificazione.
Verifica di conformità che si è scontrata con problemi di
accesso alla documentazione edilizia in possesso alla pubblica
amministrazione e con uno stato di salute del patrimonio
immobiliare molto “particolare” che necessiterebbe di tempi non
compatibili con il bonus fiscale per poter essere opportunamente
sanato.
La verifica di conformità e il comma 13-ter dell’art. 119
Da questa considerazione si è operato ad agosto 2020 con una
prima modifica all’art. 119 con l’inserimento del comma 13-ter che,
per agevolare gli interventi su edifici plurifamiliari (a quei
tempi solo i condomini oggi anche gli edifici fino a 4 unità
immobiliari), ha previsto la possibilità, per il tecnico che deve
richiedere il titolo edilizio necessario all’avvio dei cantieri e
per lo Sportello Unico per l’edilizia che deve verificarlo, di
riferirsi esclusivamente alle parti comuni (ancora oggi non si sa
per certo se riguardi tutte le parti comuni dell’edificio o solo
quelle interessate dall’intervento).
Le modifiche dal Decreto Semplificazioni
Tra le modifiche inserite all’interno della bozza di Decreto
Semplificazioni (che in quanto bozza e in quanto decreto legge
necessita: prima dell’approvazione definitiva del Consiglio dei
Ministri e poi della conversione in Legge da parte del Parlamento,
anche se fino ad allora gli effetti sono immediatamente
applicabili) vi è la sostituzione integrale del comma 13-ter con il
seguente:
Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione
di quelli comportanti la demolizione e ricostruzione degli edifici,
costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili
mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella
CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha
previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del
provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è
attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente
al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede
l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis,
comma 1- bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la
decadenza del beneficio fiscale previsto all’ art. 49 del decreto
del Presidente della Repubblica n 380 del 2001 opera esclusivamente
nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma
14.
Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento.
Gli effetti della modifica al comma 13-ter
Cerchiamo adesso di analizzare nel dettaglio gli effetti della
sostituzione del comma 13-ter.
Intanto viene (finalmente) messo un punto alle interpretazioni
dei vari SUE provinciali sulla tipologia di intervento edilizio.
Tutti gli interventi di ecobonus e sismabonus 110% che non
comportano demolizione e ricostruzione si configurano come
manutenzione straordinaria. Sull’argomento mi ero
già espresso facendo riferimento all’intervento
di isolamento termico a cappotto.
Il Decreto Semplificazioni va oltre e onde evitare che qualcuno
possa interpretare gli interventi come manutenzioni straordinarie
pesanti che necessitano di segnalazione certificata di inizio
attività (SCIA), specifica che per questi interventi è sufficiente
la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA).
Niente verifica di conformità
Si specifica anche che nella CILA vanno indicati “solo” gli
estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione
dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha
consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione
è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. Niente
più “ricerca” dei titoli successivi.
Tra le altre cose non è più neanche necessaria l’attestazione
dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del
Testo Unico Edilizia.
La decadenza del beneficio
Cosa accade, quindi, alla decadenza del beneficio fiscale
prevista dall’art. 49 del Testo Unico Edilizia? semplice, opera
solo in caso di:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo; - non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del
comma 14.
Abusi edilizi a rischio “autodenuncia”
Tutto qui? magari, qualcuno potrebbe dire. Perché occorre fare
molta attenzione all’ultimo periodo del nuovo comma 13-ter “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento“. Un periodo probabilmente “superfluo” ma che potrebbe dare chiare indicazioni sull’operato
delle pubbliche amministrazioni.
Il nuovo comma 13-ter, infatti, dice solo che il superbonus 110%
non decade in presenza di abusi edilizi ma restano intesi gli
effetti civili e penali della presenza di eventuali difformità.
Un eventuale controllo delle CILA da parte dello Sportello Unico
Edilizia darebbe all’amministrazione tutti i documenti per
accertare, senza necessità di sopralluogo, eventuali abusi edilizi
presenti nell’immobile.
È questa l’intenzione oppure le mie sono solo elucubrazioni?
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