Tra le innovazioni più rilevanti arrivate dal Decreto Legge n.
77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) vi è senz’altro la modifica
dell’art. 119, comma 13-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto
Rilancio). Sto parlando di superbonus 110% e abusi edilizi o per
meglio dire stato legittimo.
Superbonus 110%, abusi edilizi e stato legittimo
Fino a giugno 2021 l’abuso edilizio è sempre stato un ostacolo a
chiunque volesse fruire di una detrazione fiscale. L’art. 49 del
d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico Edilizia) prevede, infatti, che
un intervento edilizio su un immobile abusivo non può fruire di
alcuna agevolazione dello stato.
Questa disposizione, unita ad uno stato di salute edilizio molto
carente, ha generato più di una riflessione nella fruizione di un
bonus fiscale come il superbonus 110% che prevede molti adempimenti
e una agevolazione che, se persa, creerebbe parecchie
problematiche. Un conto è, infatti, perdere il 50% di poche
migliaia di euro, altro conto è perdere il 110% di diverse
centinaia di euro oltre sanzioni.
La conseguenza è stata che pure essendo sempre esistito, degli
effetti dell’art. 49 del Testo Unico Edilizia se ne è cominciato a
discutere solo nell’ultimo anno e mezzo. Discussioni che hanno
portato prima all’inserimento nell’art. 119 del Decreto Legge n.
34/2020 del comma 13-bis (ad opera del Decreto Legge n. 104/2020) e
poi alla sua completa riscrittura da parte del Decreto Legge n.
77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis).
Lo stato legittimo dopo il Decreto Semplificazioni
Prima di entrare nel dettaglio degli effetti delle modifiche
apportate dal D.L. n. 77/2021, è opportuno ricordare una delle
modifiche apportate al Testo Unico Edilizia dal primo Decreto
Semplificazioni, il Decreto Legge n. 76/2020 che tra le altre cose
ha aggiunto il comma 1-bis all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.
Come questo nuovo comma viene definito lo “stato legittimo” di un
immobile come:
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è
quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha
disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali
titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli
immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio
acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è
quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto
ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche,
gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto,
pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal
titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio
che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati
con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi
parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano
altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo
abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile
copia.
Superbonus 110% e stato legittimo: le modifiche post Decreto
Semplificazioni-bis
Come detto, il Decreto Legge n. 77/2021 ha completamente
riscritto il comma 13-ter nel seguente modo:
Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora
riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con
esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione
degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono
realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli
interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio
fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della
Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti
casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma
14.
La nuova versione del comma 13-ter prevede un regime edilizio e
fiscale particolare per tutti gli interventi di superbonus 110%
senza demolizione e ricostruzione, a mente del quale non è più
necessaria la verifica di conformità edilizio-urbanistica per
avviare il cantiere. Come specificatamente indicato “La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.
Prevede pure un regime particolare dal punto di vista fiscale
perché non sono più previste le cause di decadenza di cui all’art.
49 del d.P.R. n. 380 del 2001. Adesso il bonus 110% viene perso
solo in caso di:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza degli estremi del titolo abilitativo o
dell’attestazione dell’immobile; - non corrispondenza al vero delle attestazioni necessarie per
gli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del
rischio sismico.
Superbonus 110% e stato legittimo: cosa accade agli abusi
edilizi
A questo punto è possibile dire che l’abuso edilizio presente su
un immobile legittimamente edificato non blocca più il superbonus
110%. Ciò detto è anche bene ricordare il successivo comma
16-quater:
Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta
impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile
oggetto di intervento.
Ciò significa che il potere di vigilanza della pubblica
amministrazione resta sempre impregiudicato. La presentazione della
CILA non sanerà alcun abuso pre-esistente.
Abbiamo finito? assolutamente no. È sempre bene tenere a mente
l’orientamento della giurisprudenza di cassazione per la quale
qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) realizzato
su un immobile che presenta degli abusi rappresenta una ripresa
dell’attività edilizia illegale.
La Corte di Cassazione (sentenza 29
marzo 2021, n. 11788) ha ritenuto configurabile la violazione
dell’art. 44 (sanzioni penali) del d.P.R. 380 del 2001 per ogni
intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un immobile
illegittimo: “In tema di reati edilizi, qualsiasi intervento
effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché
l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa
dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato,
anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria,
perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che
l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito
legittimamente”.
Ciò vuol dire che anche un intervento di superbonus 110% su un
immobile che presenta abusi fa incorrere alle sanzioni penali di
cui all’art. 44, ovvero:
- l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme,
prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in
quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti
urbanistici e dal permesso di costruire; - l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro
nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza
del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di
sospensione; - l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro
nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come
previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si
applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte
a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale,
in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del
permesso.
Superbonus 110%: le violazioni formali e rilevanti
A questo occorre aggiungere che il Decreto Legge n. 77/2021 ha
aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio il comma 5-bis:
Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio
all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza
delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od
omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate
nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano
rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal
beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di
irregolarità od omissione.
Esisterebbero dunque violazioni di tipo formale e violazioni
rilevanti. Non è ancora chiaro il confine tra le due e solo in
futuro lo scopriremo. Nelle more è possibile affermare il principio
per il quale una violazione puntuale non inficerà il beneficio
fiscale nella sua interezza. Volendo fare un caso pratico, se un
condominio realizza dei lavori trainanti e i singoli condomini dei
trainati, se uno di questi ultimi viola delle norme in modo
rilevante, la decadenza del beneficio si applicherà solo al suo
intervento e non a quello di tutto il condominio.
Source: lavoripubblici.it
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