Semplificare è un concetto spesso molto “complicato” da
comprendere. Quando si parla di normativa lo diventa ancora di più
perché si tende ad applicare il concetto aggiungendo nuovi
elementi che tutto fanno meno che aiutare chi deve applicare delle
regole.
Indice degli argomenti
Dalla semplificazione alla complicazione
Chi si occupa di normativa tecnica sa bene di cosa parlo. Gli
esempi potrebbero essere tanti: dalle norme che regolano i mondo
degli appalti pubblici fino a quelle che riguardano l’edilizia. Un
mondo “prescrittivo” in cui negli anni si è ingabbiata la parola
progettazione con un risultato deludente in termini di qualità.
A questo punto vi starete domandando dove voglio arrivare. Oggi
parleremo dell’ultima risposta n.
423 pubblicata il 22 giugno dall’Agenzia delle Entrate sul tema
principale che ha monopolizzato il settore dell’edilizia
nell’ultimo anno: il superbonus 110%.
La complicazione del superbonus 110%
Le detrazioni fiscali del 110% messe a punto
dal Decreto Legge n. 34/2020 hanno catalizzato
l’attenzione di tutti ma nel modo sbagliato. Da una agevolazione
straordinaria che potrebbe davvero dare quella spinta che il
settore cerca da decenni, si è passati all’ufficio complicazioni
affari semplici in cui contribuente, tecnici, imprese e, perché no,
testate specialistiche hanno cominciato a confrontarsi sulle
problematiche emerse in corso d’opera.
Tra norme di rango rimario, correttivi, disposizioni attuative e
correlate, interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate,
requisiti e adempimenti, il superbonus 110% è diventato fonte di
accese discussioni con interpretazioni contraddittorie e spesso
inutili. Come per gli interventi di riqualificazione energetica
(ecobonus) che, per essere fruiti, necessitano di
impianto termico. O gli interventi di riduzione
del rischio sismico (sismabonus) che possono
essere fruiti solo per determinate zone sismiche funzione pure del
giorno in cui sono state avviate le pratiche. Come se un edificio
potesse essere riscaldato e raffreddato solo da impianti termici
come definiti dal punto l-tricies, comma 1, art.2 del D.Lgs. n.
192/2005. Oppure come se un edificio in zona sismica
4 non potesse avere problemi di vulnerabilità tali da
necessitare di interventi che dovrebbero essere agevolati come per
le altre zone.
Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: la domanda
all’Agenzia delle Entrate
Nel nuovo caso sottoposto al “giudizio” del Fisco si parla di
uno degli interventi più controversi e che ha richiesto maggiore
attenzione: la demolizione e ricostruzione. Con
una complicazione, in questo caso di tratta di due edifici, uno
riscaldato e uno no, da demolire e ricostruire con unico edificio
di due unità immobiliari, diversa sagoma e aria di sedime, e
ampliamento.
Per tale intervento è già stata presentata la “SCIA alternativa
al permesso di costruire”, lavori sono iniziati a dicembre 2020,
rispettando tutti i requisiti previsti al fine del recupero del
patrimonio edilizio esistente.
Le domande del contribuente sono chiare: come funziona con
ecobonus e sismabonus? come funziona con l’ampliamento? e
l’intervento trainato di sostituzione degli infissi?
Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: solo
ristrutturazione edilizia
La risposta a queste domande da parte dell’Agenzia delle Entrate
è in linea con molte precedenti e come solito comincia ricordando i
presupposti normativi previsti dall’art. 119 del Decreto Legge n.
34/2020 (Decreto Rilancio). A questo punto, normativa alla mano e
circolare n.
24/E del 2020, il Fisco ha ricordato che in caso di demolizione
e ricostruzione il superbonus 110% spetta a condizione che
l’intervento sia inquadrabile come ristrutturazione edilizia di cui
all’art. 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) che, a seguito della modifica apportata dal Decreto
Semplificazioni dello scorso agosto (D.L. n. 76/2020), li definisce
come “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali
interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli
interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con
diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per
l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della
normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti
tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può
prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla
legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali,
incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di
rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione
edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di
essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente
consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti
urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al
decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,
o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e
ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici
consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico
e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e
gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti
costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove
siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
siano previsti incrementi di volumetria“.
La qualificazione delle opere edilizie, come ribadito più volte,
spetta al Comune o altro ente territoriale competente in materia di
classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo
amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente
intende beneficiare di agevolazioni fiscali.
L’ampliamento volumetrico
Sulla possibilità di accedere al superbonus per le spese
relative all’incremento di volume per interventi di demolizione e
ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione
edilizia”, i chiarimenti non si contano più e citano la nota del 2
febbraio 2021 prot. n. 1156 con cui il Consiglio Superiore dei
Lavori Pubblici afferma che a differenza del sismabonus 110%,
l’ecobonus 110% non si applica alla parte ampliata.
In questi casi sarà onere del contribuente separare la
contabilità nelle due tipologie di intervento (ristrutturazione e
ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita
attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna
tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o
ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria
responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
L’impianto di riscaldamento
Andiamo adesso alla seconda problematica: l’impianto di
riscaldamento.
L’istante fa presente che un edificio dei due che saranno
demoliti è privo di impianto termico (oltre che di allacci gas,
idrici ed elettrici). Nella configurazione finale avremo un unico
edificio con due unità immobiliari, una a piano terra e una a primo
piano (quella dotata di impianto).
L’Agenzia delle Entrate risponde che verificata la condizione
della definizione dell’intervento edilizio (ristrutturazione) e in
presenza di tutti i requisiti e le condizioni normativamente
previste:
- l’istante potrà fruire del sismabonus 110% si entrambi gli
edifici unifamiliari demoliti; - l’istante potrà accedere all’ecobonus 110% solo in relazione
alle spese sostenute per l’edificio dotato di impianto di
riscaldamento, fermo restando che per tali ultime spese il
beneficio non si applica alle spese sostenute per la parte
eccedente il volume ante-operam.
L’intervento trainato di sostituzione degli infissi
In riferimento all’intervento trainato di sostituzione degli
infissi la risposta è abbastanza chiara e ammette che in caso di
demolizione e ricostruzione possano esserci cambiamenti:
- delle dimensioni;
- della posizione;
- dell’orientamento.
Modifiche previste dalla stessa definizione di ristrutturazione
edilizia contenuta nel DPR n. 380/2001.
“Tenuto conto – afferma l’Agenzia delle Entrate –
che in questi casi il principio di risparmio energetico tra la
situazione ante e post intervento è garantita dal rispetto dei
requisiti minimi previsti dal decreto 26 giugno 2015 (c.d. Decreto
Requisiti Minimi), il quale assimila gli edifici sottoposti a
demolizione e ricostruzione a nuove costruzioni (cfr. punto 1.3
dell’Allegato 1), si ritiene che possa essere valorizzata la sola
situazione finale e che, quindi, nella scheda descrittiva
predisposta secondo il modello allegato al decreto del Ministro
dello sviluppo economico 6 agosto 2020 (cd. “decreto
Asseverazioni”) debbano essere indicate le informazioni relative
alla situazione post intervento“.
Via libera, quindi, del Fisco all’ecobonus 110% per gli
interventi trainati di sostituzione degli infissi con
modifiche.
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