Per essere definita come indipendente da un
punto di vista funzionale e accedere alle agevolazioni previste per
il Superbonus 110%, un’unità residenziale deve
avere almeno tre installazioni o impianti di proprietà
esclusiva ed essere dotata di un accesso autonomo
dall’esterno. A confermarlo è l’Agenzia delle Entrate, con
la risposta n.
376/2022.
Superbonus 110% su unità funzionalmente indipendenti: la
risposta dell’Agenzia delle Entrate
La questione riguarda l’accesso alle detrazioni
Superbonus 110% da parte di un contribuente che ha
stipulato un contratto di locazione di una unità
immobiliare di categoria A/3 con accesso
indipendente dalla strada pubblica e dotata di
autonome utenze relative alla corrente e al gas,
di proprietà della società del coniuge, e che
vuole eseguire interventi di efficientamento
energetico di cui all’articolo 119 del D.L. n. 34/2020,
comprendenti la realizzazione del cappotto
termico, l’installazione di pannelli solari
fotovoltaici, la sostituzione dell’attuale impianto di
climatizzazione invernale con uno a pompa di calore nonché la
sostituzione di tutti gli infissi.
Dopo il consueto richiamo al quadro normativo di riferimento,
ovvero l’art. 119 del D.L. n. 34/2020, che indica nei commi da 1 a
8 le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del
Superbonus e nei commi 9 e 10 l’ambito soggettivo di applicazione
del beneficio fiscale, l’Agenzia ha citato la circolare
n. 24/E del 2020, la quale specifica che:
- la detrazione spetta anche alle persone fisiche al di
fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e
professioni, che sostengono le spese per interventi
effettuati su unità immobiliari detenute in base ad un
titolo idoneo (contratto di locazione, anche
finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato), al momento di
avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se
antecedente il predetto avvio e che siano in possesso del
consenso all’esecuzione dei lavori da parte del
proprietario; - la detrazione spetta anche per gli interventi ” trainanti” di
risparmio energetico indicati al comma 1 del citato articolo 119
del decreto Rilancio, nonché per quelli “trainati” indicati nei
commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo realizzati su una «unità
immobiliare situata all’interno di edifici
plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e
disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Superbonus 110% su unità indipendenti in edifici
plurifamiliari: i requisiti
Entra quindi in gioco il comma 1-bis dell’art. 119
del decreto Rilancio, il quale stabilisce che, ai fini del
Superbonus:
- per “accesso autonomo dall’esterno” si intende
un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari,
chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso
dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non
esclusiva; - un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente
indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle
seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:- impianti per l’approvvigionamento idrico;
- impianti per il gas;
- impianti per l’energia elettrica;
- impianto di climatizzazione invernale.
Il richiamo è nuovamente alla circolare n. 24/E del 2020, nella
quale è stato chiarito che le unità immobiliari funzionalmente
indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site
all’interno di edifici plurifamiliari, vanno individuate
verificando la contestuale sussistenza dei
requisiti di «indipendenza funzionale» e di «accesso
autonomo dall’esterno.
Da questo punto di vista, non rileva che l’edificio di cui tali
unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
L’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata
di accesso indipendente può infatti fruire del Superbonus
autonomamente, a prescidere dal fatto che faccia parte di un
condominio oppure di un edificio composto da più unità immobiliari
(fino a quattro) di un unico proprietario o in comproprietà tra più
soggetti e disponga di parti comuni con altre unità abitative
(come, ad esempio, il tetto).
Inoltre, gli interventi effettuati su una unità abitativa
«funzionalmente indipendente» e con «uno o più accessi autonomi
dall’esterno» possono essere ammessi al Superbonus
indipendentemente dalla circostanza che tale unità
immobiliare sia ubicata in un edificio escluso
dall’agevolazione in quanto, ad esempio, come nel caso in
esame, sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una
società e, dunque, di un soggetto diverso da una persona fisica al
di fuori dell’esercizio di impresa o di arti o professioni.
Superbonus 110% su unità locata e di proprietà di una
società
Per quanto riguarda il caso in esame, esso riguarda un’unità
immobiliare residenziale detenuta da un soggetto in forza di un
contratto di locazione, con accesso autonomo dalla strada pubblica
e dotata di autonome utenze relative alla corrente e al gas.
Sul punto, il Fisco ha nuovamente richiamato il comma 1-bis
dell’articolo 119 del decreto Rilancio, ai fini della sussistenza
del requisito della indipendenza funzionale è necessario che
l’unità immobiliare sia dotata di almeno tre installazioni o
manufatti di proprietà esclusiva.
Pertanto, qualora l’unità immobiliare abbia almeno
un’altra installazione o impianto di proprietà esclusiva
(ad esempio, per l’approvvigionamento idrico oppure l’impianto di
climatizzazione invernale) e sia dotata di accesso autonomo
dall’esterno, anche se l’edificio è di proprietà di una società, il
titolare del contratto di locazione regolarmente
registrato può fruire del Superbonus a condizione che abbia
ottenuto il consenso del proprietario alla realizzazione dei lavori
e nei limiti delle spese dallo stesso sostenute.
Source: lavoripubblici.it
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