Siamo un unico condominio di quattro palazzine. L’amministratore ha convocato quattro diverse assemblee straordinarie per approvare lavori ecobonus 110%. La nostra palazzina non vuole realizzarli. Dopo aver effettuato i lavori, se l’Agenzia delle Entrate dovesse negare il superbonus, i condomini della palazzina che ha rifiutato di aderire sono tenuti a restituire in solido le somme erogate dallo Stato? Sono tenuti a contribuire con propri soldi sulle parti comuni delle altre palazzine? L’impegno verso lo Stato è di ogni singolo condomino?
Le rispondo in ordine.
Trattandosi di unico condominio, con unico codice fiscale, qualora l’Agenzia delle Entrate dovesse, successivamente ai lavori, negare il superbonus in seguito a possibili irregolarità, tutti i condomini della palazzina che hanno usufruito indebitamente del bonus saranno chiamati a restituire in solido le somme erogate dallo Stato e, quindi, anche i condomini dissenzienti alla delibera.
Il motivo è di natura logica, oltre che giuridica: si violerebbe, infatti, il principio di uguaglianza se il condomino dissenziente, il quale nonostante il voto sfavorevole abbia ricevuto il vantaggio di usufruire del bonus, non fosse chiamato a restituire le somme indebitamente percepite, mentre i condomini favorevoli alla delibera sarebbero costretti a restituire le somme indebitamente percepite, oltre quelle dei condomini dissenzienti.
A tal proposito, mi preme evidenziarLe che, sulla questione, potrebbe sorgere un’eventuale e preliminare responsabilità dell’amministratore di condominio il quale, infatti, risponde in proprio nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale sia dovuta ad una colpevole omissione, o ad una cattiva gestione del condominio.
Ad esempio, secondo le disposizioni attuative dell’Agenzia delle Entrate n. n. 283847 dell’8 agosto 2020, l’amministratore di condominio deve inviare la comunicazione degli interventi da eseguire all’Agenzia delle Entrate esclusivamente con modalità telematiche, entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento della spesa agevolata, dal beneficiario della detrazione (per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari) ovvero dall’amministratore del condominio (per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici), anche avvalendosi degli intermediari di cui all’articolo 3, comma 3, del d.P.R. n. 322 del 22 luglio 1998.
Una volta approvata la delibera assembleare, tutti i condomini saranno tenuti a contribuire ai lavori interessati dal super bonus, così come saranno chiamati a usufruire dei vantaggi derivanti dagli incentivi fiscali.
Essendo un unico condominio, con unico codice fiscale, sebbene formato da diverse palazzine, i condomini dissenzienti dovranno partecipare anche alle spese delle parti comuni delle altre palazzine, in virtù del principio di proporzionalità della spesa.
Così, ad esempio, il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio è un intervento che si esegue sulle parti comuni e su facciate non interessanti tutti i condomini e, dunque, sono tenuti a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà tutti i condomini, compreso chi dissente dall’esecuzione dei lavori.
Questo sulla base della regola per cui la spesa per il lavoro di efficientamento energetico deliberata nel rispetto delle maggioranze assembleari va ripartita tra tutti i condomini in virtù della proprietà millesimale di ciascuno di essi oppure in base a diversi criteri eventualmente stabiliti dal condominio.
Quanto detto vale dal punto di vista formale.
È ovvio che, nella sostanza, se ci sono delle ripartizioni di spesa errate, sulla base di una suddivisione millesimale irregolare, il condomino (dissenziente, o meno, al super bonus) subirebbe un pregiudizio patrimoniale.
Ad esempio, se il condomino della quarta palazzina è chiamato ad intervenire economicamente sulle parti comuni della prima palazzina e, viceversa, i condomini della prima palazzina intervengono solo sul medesimo edificio, di certo, qualcosa non è andata per il verso giusto, difettando qualche ripartizione sul punto. Per evitare ciò, il condomino dovrà impugnare nei trenta giorni la delibera che ha approvato quei lavori e quella ripartizione di spesa.
In quel giudizio di impugnazione della delibera assembleare, il condomino deve indicare in quali esatti termini la violazione di esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto e attuale gliene derivi (Cassazione civile, sez. II, 21/02/2012, n. 2478).
Per quanto la richiesta del superbonus possa provenire da un condominio, avente codice fiscale autonomo, l’impegno verso lo stato erogatore sarà individuale, di ogni singolo condomino, a prescindere dal dissenso o meno manifestato in delibera.
Le obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio (o da chi altri sia stato delegato dai condomini a contrarle) per conto del condominio e nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni dell’assemblea, sono direttamente riferibili ai singoli condomini che, in base all’art. 1294 c.c., sono, quindi, solidalmente responsabili, nei confronti del terzo, dell’adempimento delle predette obbligazioni, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni.
Pertanto, lo Stato, terzo creditore del condominio (in virtù dell’illecita fruizione del bonus) può agire per la tutela del suo diritto sia contro l’amministratore o di chi altri abbia contratto l’obbligazione per delega o in rappresentanza dei condomini, sia nei confronti dei singoli condomini, direttamente obbligati nei suoi confronti.
Quanto detto è confermato dall’art. 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, secondo il quale i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
Ad ogni modo, il dissenso manifestato in delibera sarà utile nel caso in cui l’assemblea abbia manifestato delle dichiarazioni mendaci, atte ad ottenere illecitamente l’agevolazione fiscale; in quel caso, il condomino potrà dimostrare la sua estraneità ai fatti, attraverso la prova del dissenso al voto deliberatorio.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla
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