Questo caso è stato oggetto di dubbi e interpretazioni soprattutto per quanto riguarda l’applicazione del Superbonus 110%, sul quale si era espressa l’Agenzia delle Entrate della Puglia, che attraverso l’interpello del 3 settembre 2020 protocollo n. 38449, dichiarava che una singola unità immobiliare per usufruire dei benefici fiscali del Superbonus 110% non deve avere allaccio fognante in comune, essendo contemplato questo tra le parti comuni dell’edificio le cui spese per la conservazione sono ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà.
Per accedere al Sismabonus e il Super Sismabonus, valgono le stesse considerazioni?
Sulla questione che riguarda le villette a schiera e nello specifico sull’espressione “funzionalmente indipendente” si è espressa anche la Commissione di Monitoraggio Sismabonus istituita dal CSLP che risponde ai quesiti:
- l’unità immobiliare dotata di impianto fognario in comune con altre unità può essere considerata “funzionalmente dipendente” ai fini del Superbonus, pertanto, è esclusa dalla agevolazione?
- Quando si può definire funzionalmente indipendente un’unità immobiliare?
Vediamo nel dettaglio la risposta contenuta all’interno della raccolta quesiti Sismabonus e Super Sismabonus.
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Impianto fognario in comune: la villetta a schiera è esclusa dal Super Sismabonus?
La Commissione Monitoraggio Sismabonus parte ponendo l’accento sull’unità strutturale (US) che ai fini dell’applicazione del Sismabonus o del Super Sismabonus rappresenta maggiormente un punto chiave rispetto alla definizione di unità funzionalmente indipendente.
L’unità strutturale secondo le NTC 2018 (§ 8.7.l) “… dovrà avere continuità da cielo a terra, per quanto riguarda il flusso dei carichi verticali e, di norma, sarà delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui strutturalmente ma, almeno tipologicamente, diversi.”
Nella Circolare del 21 gennaio 2019, n. 7, viene poi dettagliato che “L’US è caratterizzata da comportamento strutturale unitario nei confronti dei carichi orizzontali e verticali per cui, nell’individuarla, si terrà conto della tipologia costruttiva e del permanere di elementi caratterizzanti, anche al fine di definire interventi coerenti con la configurazione strutturale. L’US deve comunque garantire con continuità il trasferimento dei carichi in fondazione e, generalmente, è delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui costruiti, ad esempio, con tipologie costruttive e strutturali diverse, o con materiali diversi, oppure in epoche diverse.”.
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Detto ciò e ripetendo che si parla di applicazione del Sismabonus o Super sismabonus, la Commissione di Monitoraggio conferma che in caso di villetta a schiera (ovvero singola unità immobiliare appartenente ad un edificio più ampio) senza dubbio è esclusa dall’incentivo.
Il responso viene motivato dal fatto che qualsiasi unità abitativa inserita in un complesso “a schiera” non rientra nella definizione di unità abitativa, avendo della propria struttura il telaio in c. a., in acciaio, in legno, muratura, mista o altro sistema costruttivo in condivisione con almeno un’altra unità abitativa.
Sono esclusi i casi in cui vi siano giunti a creare discontinuità strutturale tra le unità stesse.
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Quando si può definire funzionalmente indipendente un’unità immobiliare?
A fare la differenza è l’accesso autonomo! Difatti l’espressione “con uno o più accessi autonomi dall’esterno” scioglie i dubbi sulla questione, senza però rilevare se gli accessi siano di proprietà esclusiva o comune ma che essi avvengano esclusivamente da uno spazio non confinato.
Si parla di unità immobiliare funzionalmente indipendente all’art. 119 del D.L. 34/2020 che spiega quali immobili possono usufruire degli incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici, ovvero: “unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari”.
Quando un accesso può considerarsi autonomo?
Per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
La definizione è contenuta al comma 1-bis aggiunto dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126 di conversione con modificazioni del D.L. 14 agosto 2020, n. 104 che ha specificato la cosa, proprio ai fini dell’art.119 del D.L. 34/2020.
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