Della detrazione fiscale prevista per gli interventi di
riduzione del rischio sismico (c.d. sismabonus)
dall’art. 16 del D.L. n. 63/2013, uno degli aspetti più dibattuti
riguarda l’acquisto di case antisismiche.
Sismabonus e acquisto case antisismiche
Stiamo parlando della detrazione fiscale prevista all’art. 16,
comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 che estende il sismabonus agli
acquirenti di case antisismiche realizzate, anche mediante
demolizione e ricostruzione con variazione
volumetrica rispetto all’edificio preesistente (ove le
norme lo consentano), da imprese di costruzione o
ristrutturazione immobiliare, che provvedano,
entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla
successiva alienazione dell’immobile.
I dubbi più rilevanti a cui ha risposto l’Agenzia delle Entrate
riguardano:
- la data entro la quale perfezionare
l’acquisto dell’immobile oggetto di
intervento; - il problema relativo all’asseverazione tardiva
degli interventi di miglioramento
strutturale.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha fornito:
Dal Sismabonus ordinario al Sismabonus 110%
In riferimento al primo dubbio, con la risposta n.
80/2021 l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che con
l’articolo 119, comma 4 del Decreto-legge 19 maggio 2020,
n. 34 (c.d. Decreto
Rilancio) è stato previsto che la detrazione di cui al citato
comma 1-septies spetta nella misura del 110% nel caso di acquisto
effettuato dai soggetti di cui al comma 9 del medesimo articolo
119.
La data di acquisto delle case antisismiche
Premessi tutti i requisiti previsti tra i quali quello che
l’alienazione dell’immobile avvenga entro 18 mesi dalla conclusione
dei lavori, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che con le
modifiche apportate dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d.
Legge di Bilancio 2021) l’orizzonte temporale per
poter fruire del sismabonus 110% è stato esteso
fino al 30 giugno 2022.
Per cui, affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità
immobiliari possano beneficiare del superbonus per l’acquisto di
case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel
periodo di vigenza della norma. Conseguentemente, fermo restando il
principio di cassa, è necessario che l’atto di acquisto relativo
agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno
2022.
Gli acquirenti delle case antisismiche potranno, altresì, fruire
della prevista detrazione per gli acconti pagati dal 1° luglio
2020, in quanto l’agevolazione a tale data è vigente, a condizione
tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il
rogito sia stipulato entro il 30 giugno 2022.
Occorre, però, ricordare che l’articolo 1, comma 74 della citata
legge di bilancio 2021 che prevede che l’efficacia della proroga
del superbonus (eco o sismabonus) è subordinata alla definitiva
approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea. Aspetto
non di poco conto!
Iter autorizzativo, asseverazione tardiva e qualificazione
dell’intervento
Più complesso il tema relativo alla asseverazione tardiva degli
interventi di miglioramento strutturale. Argomento sul quale
l’Agenzia delle Entrate si è espresso più volte.
Con la nuova risposta n. 82/2021 ha chiarito
alcuni concetti relativi:
- al fatto che l’iter autorizzativo degli interventi sia stato
iniziato dal precedente proprietario e poi venduto insieme ai
fabbricati; - all’asseverazione tardiva;
- alla qualificazione dell’intervento edilizio.
In riferimento al primo punto, l’Agenzia delle
Entrate ha affermato che la circostanza che l’iter autorizzativo
abbia avuto inizio col precedente proprietario non è ostativa alla
possibilità che gli acquirenti delle unità immobiliari possano
beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma
1-septies del decreto legge 63 del 2013.
Relativamente alla asseverazione tardiva, l’Agenzia delle
Entrate ha richiamato un concetto già espresso nella sua circolare n. 19/E del 2020. In
particolare:
“In conformità al parere del Consiglio superiore dei lavori
pubblici del 5 giugno 2020 trasmesso dal Ministero delle
infrastrutture e dei Trasporti, con nota del 24 giugno 2020, le
imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2
e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al
1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 – data di entrata in
vigore della disposizione che ha esteso l’agevolazione anche agli
immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3 – e che non hanno
presentato l’asseverazione in parola, in quanto non rientranti
nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni
pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la
predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della
detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere
effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile
oggetto degli interventi di riduzione del rischio
sismico“.
Si è ammesso che esista una data spartiacque (1 maggio 2019) per
la quale gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a
procedure autorizzatorie iniziate successivamente al’1 gennaio 2017
, che non hanno presentato l’asseverazione dell’intervento come
previsto dal DM n.
58/2017 come modificato dal DM n.
329/2020, possono integrare i titoli abilitativi con la
predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della
detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere
effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile
oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.
Rispondendo al terzo quesito, è stato
confermato che la qualificazione dell’opera edilizia (quale
risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei
lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente
territoriale, in qualità di organo competente in tema di
classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura
tecnica che esulano dalle competenze dell’Agenzia delle
Entrate.
È stata fornita anche risposta alla possibilità di fruizione del
sismabonus per una casistica particolare che prevede le seguenti
fasi:
- l’avvio dell’iter autorizzativo è stato posto in essere dai
precedenti proprietari, intestatari del permesso di costruire
rilasciato dal Comune competente il 13 febbraio 2020, con
riferimento alla richiesta presentata il 26 novembre 2018; - a seguito dell’acquisto in proprietà indivisa del complesso
immobiliare (il 26 febbraio 2020), le Società acquirenti (A e B)
intendono volturare il titolo abilitativo ed effettuare
congiuntamente i lavori di demolizione dei fabbricati; - i comproprietari intendono poi frazionare in due parti l’area
su cui insistevano i fabbricati, acquisire la proprietà esclusiva
di ciascuna area e realizzare i due edifici distintamente.
Da tale descrizione emerge che la fase della demolizione avverrà
congiuntamente tra le due imprese comproprietarie dell’immobile e
titolari del titolo abilitativo necessario per i lavori, mentre la
ricostruzione degli edifici e la successiva vendita invece
avverrebbe in maniera distinta fra le imprese a seguito della
divisione dei lotti come precedentemente descritto. Così il
fabbricato nell’area nord, sarà edificato con sostenimento
esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte della società “A”; mentre il fabbricato nell’area sud, sarà edificato con
sostenimento esclusivo dei costi e successiva alienazione da parte
della società “B”.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, tale iter risulta conforme a
quanto previsto dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n.63 del
2013, il quale stabilisce che l’impresa (o le imprese) di
costruzione e ristrutturazione – che provveda/no all’alienazione
dell’ immobile entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori –
abbia/no demolito e ricostruito l’edificio. Considerato il dato
letterale della norma, infatti, non è rilevante (nel caso di più
imprese) che tutte le fasi della demolizione e ricostruzione
debbano essere svolte congiuntamente dalle varie imprese, bensì
appare possibile che esse siano effettuate disgiuntamente come nel
caso di specie.
A cura di Redazione LavoriPubblici.it
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