Sismabonus acquisti, ampliamenti volumetrici e asseverazione
tardiva. C’è tutto nella risposta 11 febbraio 2021, n.
97 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate in merito alla
detrazione fiscale prevista all’art. 16, comma 1-septies, del
decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 (c.d. sismabonus acquisti).
Sismabonus acquisti
La norma in commento riguarda la possibilità di fruizione del
sismabonus (75% in caso di passaggio ad una classe di rischio
sismico inferiore e 85% nel caso di due) per gli acquirenti di “case antisismiche” realizzate nei comuni in zona sismica 1, 2 e 3
mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici da imprese
di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro
diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva
alienazione dell’immobile. Detrazione calcolata sul prezzo della
singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di
compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari
a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate
Nel nuovo caso sottoposto alla lente del Fisco, l’istante
(imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare) ha
dichiarato di avere in corso un intervento edilizio in cui sta
realizzando un edificio costituito da 58 appartamenti e 2 locali
commerciali oltre a due livelli interrati costituiti da 58 box
pertinenziali. Zona sismica 2.
L’intervento è frutto della demolizione e ricostruzione di una
vecchia costruzione. A seguito dell’intervento, il nuovo edificio
avrà un ampliamento volumetrico che deriva dalla superficie del
vecchio fabbricato a cui è stata aggiunta la volumetria di un
terreno vicino libero di manufatti e un bonus volumetrico del 5 per
cento previsto dal regolamento edilizio comunale.
Tra le alte cose, nel 2018 è stato rilasciato permesso di
costruire, mentre nel 2019 è stato rilasciato permesso di costruire
in variante. Nel 2019 è stato dato inizio ai lavori di costruzione
del fabbricato. Il Comune, con certificazione rilasciata alla
Società nel 2020, ha attestato l’inizio delle procedure
autorizzative al 2018 e con comunicazione del 2019 ha autorizzato
l’integrazione della pratica edilizia con l’attestazione di rischio
sismico degli edifici esistenti nell’area di trasformazione e
demoliti ad inizio lavori (asseverazione tardiva).
Per questo motivo l’istante ha chiesto:
- se è possibile fruire sismabonus acquisti per l’intero edificio
in costruzione; - in caso di risposta negativa quale criterio debba utilizzare
per applicare la normativa agevolativa in esame; - se l’asseverazione tardiva comporta la perdita della
agevolazione.
Sismabonus e ampliamenti volumetrici
In riferimento ai primi due quesiti, l’Agenzia delle Entrate ha
confermato che la norma in commento prevede per gli acquirenti la
possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi
realizzati dall’impresa di costruzione «mediante demolizione e
ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio
sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio
preesistente».
È quindi concesso l’ampliamento volumetrico dell’edificio. Con
la circolare 8 luglio 2020, n.
19/E l’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che «La
ricostruzione dell’edificio, inoltre, può determinare anche un
aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le
norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non
rilevando, ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito
contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al
preesistente».
Per questo motivo, il sismabonus acquisti è fruibile a
prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso
ai sensi dell’articolo dall’articolo 3, comma 1, lettera d)
(ristrutturazione edilizia) o e) (nuova costruzione), del d.P.R. n.
380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), nel presupposto che
l’intervento sia effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto
di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti.
Confermato, dunque, che il sismabonus acquisti è consentito anche
nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio
abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello
preesistente.
Asseverazione tardiva
In riferimento al terzo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha
richiamato il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici
per il quale «le imprese che effettuano gli interventi su immobili
ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate
successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 –
data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso
l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e
3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto
non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base
alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli
abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la
fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale
integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del
rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del
rischio sismico».
Nel caso di specie, essendo zona sismica 2, la tradiva
presentazione dell’asseverazione non impedisce la fruizione della
detrazione di cui al citato all’articolo 16, comma 1-septies, del
decreto-legge n. 63 del 2013, a condizione che la stessa sia
presentata entro la data di stipula del rogito dell’immobile
oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico (ferma
restando la sussistenza degli ulteriori requisiti).
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A cura di Redazione LavoriPubblici.it
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