La sostituzione del comma 13-ter, art. 119 del Decreto
Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) apre
a nuovi e interessanti quesiti arrivati alla Posta di
lavoriPubblici.it che riguardano, naturalmente, le
detrazioni fiscali del 110%
(superbonus).
Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari
L’art. 33 del Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77 (Decreto Semplificazioni) ha, infatti, previsto
la sostituzione integrale del comma 13-ter, art. 119 del Decreto
Rilancio. Un comma che era stato inserito dal Decreto-Legge 14 agosto
2020, n. 104 (Decreto Agosto), convertito con
modificazioni dalla Legge 13
ottobre 2020, n. 126 per risolvere una delle iniziali
problematiche relative alla fruizione del superbonus per gli
edifici plurifamiliari (condomini in pole position): gli abusi
edilizi nelle unità immobiliari.
Nella formulazione post D.L. n. 104/2020, il comma 13-ter
prevedeva:
Al fine di semplificare la presentazione dei titoli
abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che
beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le
asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo
degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per
l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli
edifici interessati dai medesimi interventi.
In modo un po’ approssimativo, il legislatore ha provato a
slegare gli abusi edilizi presenti sulle parti comuni da quelle
private. Con effetti abbastanza controversi. Da una parte non si è
compreso che le parti comuni di un edificio sono presenti anche
all’interno delle unità immobiliari (leggere l’articolo 1117 del
Codice Civile). Dall’altra ha lasciato il dubbio che
l’asseverazione sullo stato legittimo possa essere richiesta per
tutte le parti comuni dell’edificio plurifamiliare o solo per
quelle interessato dall’intervento (differenza non di poco
conto).
Superbonus 110%, CILA e stato legittimo
Un dubbio che il legislatore ha provato a risolvere sostituendo
integralmente il comma 13-ter con il seguente:
Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione
di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli
edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono
realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli
interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio
fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della
Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti
casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma
14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento.
Abusi edilizi su unità immobiliari in condominio
Arriva da Gianfranco N. la domanda “Dopo la
sostituzione del comma 13-ter, art. 119 del Decreto Rilancio, gli
abusi commessi su parti private bloccano il superbonus 110% per
tutto il condominio?“.
In realtà la risposta è molto semplice e risiede direttamente
dentro il nuovo comma 13-ter che definisce puntualmente le
casistiche per la decadenza dei benefici fiscali
prevista dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 che al
comma 1 recita:
1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli
interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto
con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente
annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste
dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello
Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano
per singola unità immobiliare il due per cento delle misure
prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli
allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano
regolatore generale e nei piani particolareggiati di
esecuzione.
Per gli interventi di superbonus 110%, che non
prevedono demolizione e ricostruzione, è definito un regime
speciale per cui la decadenza del beneficio fiscale opera
esclusivamente nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione
dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha
consentito la legittimazione ovvero dell’attestato che la
costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre
1967; - non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il
superbonus dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.
In buona sostanza la detrazione fiscale non è più legata
allo stato legittimo dell’immobile (che non deve più
essere comunicato
nella CILA dall’interessato), ma solo ai suddetti 4
punti.
Oggi più di ieri, la presenza di un abuso edilizio presente su
parti private non va ad incidere sulla detrazione fiscale del
condominio. Ma non solo! Il nuovo comma 13-ter parla di tutti gli
interventi di superbonus 110% disciplinati dall’art. 119. Rientrano
tra questi anche quelli trainati come l’efficientamento energetico
delle unità immobiliari. Anche per questi, come interventi di
superbonus:
- non si dovrà procedere alla valutazione dello stato
legittimo; - si potrà presentare una CILA;
- la decadenza del beneficio opera solo nei suddetti casi
previsti anche per gli interventi trainanti.
Occhio all’autodenuncia e alla agibilità
È altresì chiaro che presentare una CILA con uno stato dei
luoghi difforme dall’ultimo titolo abilitativo creerà almeno due
grosse conseguenze:
- l’autodichiarazione al SUE per eventuali abusi edilizi
presenti; - l’impossibilità a presentare la segnalazione certificata di
agibilità.
Aspetti sui quali ho scritto un
apposito articolo che ti invito a leggere.
Conclusioni e proposte
Quando si indica la Luna, l’errore più grave è concentrarsi sul
dito. Allo stesso modo, il legislatore sta andando avanti a colpi
di modifiche senza prendere in considerazione gli effetti sistemici
generati. Si è perso di vista l’obiettivo principale che dovrebbe
essere quello di avere un costruito in regola con la normativa
edilizia, urbanistica, strutturale ed energetica. Un obiettivo che
potrà essere raggiunto solo e soltanto con scelte ponderate che non
aggiungano del marcio al marcio.
Il primo aspetto su cui occorrerebbe lavorare è la
completa digitalizzazione delle procedure e degli
archivi edilizi, in modo da eliminare completamente il tempo
(inutile) per accedere agli atti o presentare un’istanza. I
professionisti dovrebbero poter accedere su un determinato immobile
e poterne scaricare tutta la documentazione. Come più volte
richiesto dalle professioni tecniche, ogni fabbricato dovrebbe
essere dotato di un fascicolo che ne definisca
tutti gli aspetti (e in questo il BIM potrebbe aiutare tanto).
“Last but not least” dovrebbe essere presa una
seria decisione a livello politico su cosa fare
delle difformità edilizie presenti su tutto il
territorio nazionale. Si potrebbe definire una griglia degli abusi
edilizi per tipologia e da lì partire per comprendere cosa va
demolito e cosa, invece, può essere sanato e come.
Di certo l’immobilismo e l’ignavia sono i peggiori dei mali che
possono capitare alla nostra e alle future generazioni.
#unpensieropositivo
Source: lavoripubblici.it
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